서울남부지방법원 2025타경10563. 서울 강서구 화곡동 소담밸리 5층 504호, 전용 29.75㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이미혜는 2020년 7월 6일 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 임차인 서희정은 2022년 3월 29일 확정일자를 받고 2022년 4월 25일 전입·점유를 시작해, 2022년 10월 24일 설정된 대창무역 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 보증금 미배당액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가 107,520,000원에서 집행비용 2,305,280원을 제외한 105,214,720원이 임차보증금에 배당되고, 부족액 81,785,280원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 서희정의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.

주택도시보증공사는 서희정 보증금의 승계인으로서 경매를 신청한 것이므로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 187,000,000원이 아닙니다. 실제 임차인은 서희정과 이상이 2명으로 봐야 하며, 승계 청구를 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

말소기준권리는 2022년 10월 24일 설정된 주식회사대창무역 근저당권 100,000,000원입니다. 서희정의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2024년 5월 8일 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 원래의 선순위 대항력을 바탕으로 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 1.5억, 추세는 -16.7%

소담밸리스B동 전용 29.75㎡와 일치하는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 165,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 2025년 12월 150,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.

확약 조건이 충족돼 실질 인수액이 0원이면 실질취득액은 최저가와 같은 107,520,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 150,000,000원의 71.7%로, 가격상 여유가 있습니다. 다만 과거 180,000,000원 거래에서 최근 150,000,000원으로 16.7% 하락했으며, 전체 거래 표본도 2건에 불과합니다. 현재 할인율만큼이나 하락 추세와 낮은 거래 빈도를 함께 반영해야 합니다.

③ 회차별 미배당 — 확약 전에는 가격이 내려가도 총부담이 줄지 않는다

법정 미배당 인수액은 배당모형상 금액입니다. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)

주택도시보증공사의 187,000,000원은 서희정 임차보증금의 승계 청구로, 별도의 임차보증금이 아닙니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 29.75㎡ 제5층 제504호입니다.
• 주위환경. 신정초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 목동역이 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 가격이 과거보다 16.7% 하락했으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 사건과 서희정 보증금 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 이상이 점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·계약관계·실제 점유 부분이 미상이므로 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래 150,000,000원은 과거 거래 180,000,000원보다 16.7% 낮습니다. 최저가 할인만 보지 말고 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 거래 표본 주의. 동일 면적 실거래는 총 2건, 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·실거래 원본의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트의 전제는 ‘확약의 완결’

이 물건을 최저가 107,520,000원만 보고 단순한 반값 다세대주택으로 판단하면 안 됩니다. 서희정은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 배당모형상 미배당 보증금은 81,785,280원입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.

반전은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 정확히 이행되면 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 107,520,000원으로 내려옵니다. 최근 거래가 150,000,000원의 71.7%이므로 가격 여유도 존재합니다. 다만 최근 가격은 과거 대비 16.7% 하락했고, 16세대 소규모 건물에 거래 표본도 적으며 별도 점유자 이상이의 점유관계도 남아 있습니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 메리트 있음, 환금성과 확약 실행은 반드시 확인. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 데 있지 않고, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 빈틈없이 확인해 81,785,280원의 법정 인수위험을 실제 0원으로 완결하는 것입니다.