수원지방법원 2025타경56505. 경기도 용인시 기흥구 보라동 민속마을현대모닝사이드 314동 14층 1404호 아파트입니다. 감정평가상 20층 건물 내 14층이고, 동일 단지 비교 면적은 116.976㎡입니다. 현재 소유자는 이윤학이며, 등기부상 2004.04.28. 소유권이전이 접수됐습니다. 권리의 기준점은 2008.07.10. 우리은행 근저당권입니다.
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 407,000,000원입니다. 가격을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 실거래를 우선해야 하는데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 408,333,333원, 최신 2026.09 거래는 410,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 99.7%이므로 신건부터 큰 할인폭을 확보한 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보라동 570 민속마을현대모닝사이드 314동 14층1404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 단지 비교 면적 116.976㎡ · 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이윤학 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 407,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 314,993,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가의 10%인 경우 40,700,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2008.07.10. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.25. 국가 압류, 2025.06.19. 상상인저축은행의 임의경매개시결정, 2025.07.01. 국가 압류, 2026.05.20. 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균과 거의 같다
현대모닝사이드 동일 면적 116.98㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 408,333,333원, 최저 거래는 390,000,000원, 최고 거래는 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 116.98㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.08 | 116.98㎡ | 15 | 402,000,000원 |
| 2026.06 | 116.98㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 116.98㎡ | 18 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 116.98㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 116.98㎡ | 1 | 409,000,000원 |
| 2026.03 | 116.98㎡ | 11 | 409,000,000원 |
| 2026.02 | 116.98㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 116.98㎡ | 9 | 412,000,000원 |
| 2026.01 | 116.98㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 116.98㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 116.98㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 평균 | 116.98㎡ | 12건 | 408,333,333원 |
현재 최저가 407,000,000원은 최근 12개월 평균 408,333,333원의 99.7%입니다. 최신 거래 410,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 점과 별개로, 신건 가격 자체에서 큰 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,470,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,530,000원 |
현재 회차 가정에서는 제공된 시뮬레이션상 채권자 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여는 70,530,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 407,000,000원 | 330,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 325,600,000원 | 320,241,600원 | 9,758,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 260,480,000원 | 256,033,280원 | 73,966,720원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 근저당 배당 부족액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 동일하게 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나곡중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브 위 철골트러스지붕 20층 건물 내 14층 1404호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지 특성. 평지의 부정형 토지이며 토지이용상황은 아파트, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 2,882,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대모닝사이드 1,112세대, 사용승인 관련 기준일은 2004.01.26.로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국가 압류 2건이 있고 당해세가 배당표에 반영되지 않았으므로 세금 관련 배당순위를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 최저가가 최근 12개월 평균의 99.7%입니다. 최근 실거래 390,000,000원~420,000,000원의 범위 안에서 해당 호수의 조건을 비교해야 합니다.
- 회차별 자금. 현재 407,000,000원, 1회 유찰 시 325,600,000원, 2회 유찰 시 260,480,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 두는 것이 좋습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.18.입니다. 매각기일 2026.09.30. 직전 최신 등기와 사건기록을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 점유 확인’이 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 반면 가격은 신건 최저가 407,000,000원이 최근 12개월 평균 408,333,333원의 99.7%로 최근 시세와 거의 붙어 있습니다. 최신 거래도 410,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리상 큰 인수 부담이 아니라, 실제 점유관계·세금 배당 여부를 원본으로 확인하고 최근 실거래와 개별 호수 조건을 비교해 응찰가를 정하는 것입니다.
