수원지방법원 2025타경56603. 사건의 등기부상 말소기준권리는 2020.04.02. 설정된 우권희 근저당권으로, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 2019.11.06. 김경혜에게 소유권이 이전되었고, 2025.06.27. 경기서부새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 정다희와 강지현의 전입일은 모두 2019.01.10.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 정다희는 확정일자와 보증금이 확인되지 않고, 강지현은 2018.08.06. 확정일자와 배당요구 사실은 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 현재 자료만으로 매수인 인수액을 계산할 수 없으며, 보증금 확인 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56603 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 한각리 356-6 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 한각리 356-14 1동 · 경기도 화성시 만세구 우정읍 한뿌리1길 77-39 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지상2층 단독주택으로 평가 |
| 소유자 | 김경혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 482,070,050원 / 482,070,050원 (신건) |
| 청구액 | 185,169,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 그중 선순위 전입 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다희 | 2019.01.10 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 |
| 강지현 | 2019.01.10 | 2018.08.06 | 2025.09.02 | 가능·미상 우선변제 가능 | 미상 |
| 윤재영 | 2024.09.30 | 2024.09.30 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 |
| 이예찬 | 2024.09.30 | 2024.09.30 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 |
윤재영·이예찬은 전입과 확정일자가 모두 2024.09.30.로 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 정다희·강지현은 전입일이 2019.01.10.로 선순위입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있으므로, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 신건 가격의 적정성은 보류
감정가는 482,070,050원, 현재 최저매각가도 482,070,050원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
여기에 선순위 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않았으므로 단순히 감정가나 유찰 후 최저가만 실질취득가로 볼 수도 없습니다. 가격 검토 순서는 ‘선순위 보증금 확인 → 실제 인수액 계산 → 실질취득가 산출 → 시세 비교’가 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,070,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,220,700원 |
| 2. 근저당 · 우권희 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,849,350원 |
위 배당표는 제공된 계산값으로, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아지는 것으로 판단 금지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 482,070,050원 | 130,000,000원 | 344,849,350원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 385,656,040원 | 130,000,000원 | 249,456,855원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 308,524,832원 | 130,000,000원 | 173,405,484원 |
형식상 최저가는 유찰 때마다 내려가지만 선순위 임차인 보증금이 실제로 존재하고 배당되지 않는다면, 그 미배당액은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 385,656,040원이나 308,524,832원만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 한각리 ‘한각1리마을회관’ 북동측 인근이며, 단독주택·농경지·임 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 여건은 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 일반목구조지붕 지상2층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 건축물현황도·탐문·외부관찰을 참조해 표준적인 이용상황을 상정해 평가됐으므로 실제 내부 이용상태가 다를 수 있습니다.
- 토지. 생산관리지역·성장관리계획구역이며, 제공된 토지 항목은 지목 도로, 면적 11.0㎡, 공시지가 46,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 2명의 보증금 확인. 정다희·강지현의 보증금과 실제 점유 부분을 매각물건명세서·임대차 자료로 반드시 확인해야 합니다.
- 강지현 배당 결과 확인. 2018.08.06. 확정일자와 배당요구 사실이 있으므로 실제 보증금과 배당 가능액을 확인해야 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정다희 확정일자 확인. 전입은 선순위지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 잔존 보증금 판단이 어렵습니다.
- 후순위 임차인 구분. 윤재영·이예찬은 2024.09.30. 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가가 실제 내부 확인 없이 표준적 이용상황을 상정한 부분이 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 482,070,050원의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘선순위 보증금’이 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 482,070,050원인 신건이지만, 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 정다희·강지현이 2019.01.10. 전입해 2020.04.02. 말소기준권리보다 앞서고, 두 사람의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 후순위 임차인 2명과 등기부 권리의 소멸 구조만 보면 단순해 보이지만, 선순위 2명의 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 이를 부담할 수 있습니다.
따라서 이 사건은 ‘482,070,050원짜리 신건’으로 볼 것이 아니라, 먼저 선순위 임차인의 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 물건입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 현재 단계에서는 가격 메리트 역시 단정하기 어렵습니다.
