수원지방법원 2025타경56712. 화성시 남양읍 남양리 2069-4의 철근콘크리트구조 3층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주상용이고, 토지는 298.5㎡의 대지입니다. 소유자는 김정민이며, 등기에는 종전 성명 김귀숙에서 2020년 5월 4일 개명한 내용이 2021년 1월 4일 반영되어 있습니다. 신청채권자는 화성제일신용협동조합, 청구액은 545,070,687원입니다.
권리 구조만 수치로 보면 비교적 명확합니다. 현재 매각가 1,202,608,260원을 가정한 배당표에서는 집행비용과 전세권, 화성제일신용협동조합의 두 근저당권, 후순위 전세권과 가압류가 모두 배당되고 소유자에게도 145,752,177원이 남습니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 결론의 전제가 되는 말소기준권리 날짜 자체는 반드시 원본과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2012.11.14 |
| 토지 | 대 298.5㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,090,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정민 (종전 성명 김귀숙) |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,608,260원 / 1,202,608,260원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성제일신용협동조합 / 545,070,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 단 기준권리 대조가 핵심
현재 판정 기준으로는 2023년 이후 설정된 주식회사세연안전의 전세권, 화성제일신용협동조합의 근저당권 2건, 주식회사상림기술 전세권, 김일규·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 2026년 화성시 압류 및 고정선의 주택임차권이 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문대영 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤현정 | 2025.04.04 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고정선 2층 202호 69.355㎡ · 주거 | 점유 2024.05.23 전입 2024.06.03 | 2024.04.23 | 130,000,000원 | 2026.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 사람 모두 실제 임차인으로 집계되며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현재 말소기준일인 2021.02.04를 적용하면 문대영은 2021.04.09, 고정선은 2024.06.03, 윤현정은 2025.04.04 전입이므로 세 사람 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 특히 고정선은 보증금 130,000,000원과 확정일자 2024.04.23이 확인되고 2026.06.18 주택임차권등기까지 마쳤지만, 현재 판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가는 1,202,608,260원, 최저매각가도 동일한 1,202,608,260원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,202,608,260원 | 1,042,430,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 962,086,608원 | 950,065,742원 | 92,364,258원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 769,669,286원 | 759,572,593원 | 282,857,407원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 권리판정에서는 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,202,608,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,426,083원 |
| 2. 전세권 · 주식회사세연안전 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 4. 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 5. 전세권 · 주식회사상림기술 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 6. 가압류 · 김일규 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,430,000원 | 6,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,752,177원 |
채권 총액 1,042,430,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 145,752,177원이 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현황은 주상용입니다. 연립/다세대와 토지가 함께 포함된 물건으로, 아파트형 표준 상품으로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 화성시청 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택·근린주택·근린생활시설이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 및 남서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 298.5㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 성장관리권역이며 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 2012.11.14 사용승인됐고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.04 화성시 압류와 2021.03.23 해당 압류 말소등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 먼저 확인하세요.
- 임차인 3명 대조. 문대영·윤현정·고정선의 점유 부분, 전입일, 배당요구 및 보증금 자료를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 맞춰보세요.
- 미상 보증금 확인. 문대영과 윤현정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약 내용 확인이 필요합니다.
- 고정선 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2024.04.23, 전입 2024.06.03, 임차권등기 2026.06.18의 순서를 원문서에서 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 1,202,608,260원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았으므로 인근 주상용·다가구·근린주택 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 기준점이다
이 사건은 현재 계산만 보면 매수인 인수 0원, 세 임차인 모두 대항력 없음, 신건 매각가에서는 채권도 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 기준점인 2021.02.04 화성시 압류에 후속 말소등기가 존재한다는 점을 지나쳐서는 안 됩니다. 가격 또한 실거래 비교 근거가 없기 때문에 감정가 1,202,608,260원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론적으로 이 사건의 핵심은 말소기준과 임차인 순위를 원본에서 확정한 뒤, 별도의 현장 시세를 붙여 입찰가를 판단하는 것입니다.
