수원지방법원 2025타경56716. 용인시 기흥구 중동 4-20 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 기호 2·3 건물은 모두 주택으로 이용 중이며, 2021.02.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기호 2는 지상 3층, 기호 3은 지하 1층·지상 2층 구조이고, 토지는 460㎡의 대지로 파악됩니다. 현재 소유 명의는 신영부동산신탁주식회사이며 수탁자 명의의 신탁재산입니다.
권리순서는 2021.03.11. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 그 뒤에 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 해당 근저당권은 상호변경을 거쳐 2026.01.26. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 신탁등기에는 별도로 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있어 신탁 조항과 실제 임대 권한 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56716 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 4-20 · 도로명주소 동백중앙로16번길 57-5(중동) |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 기호 2·3 건물 모두 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 460㎡ · 대 · 보전녹지지역 · 공시지가 1,026,000원/㎡ |
| 소유 명의 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,223,490,000원 / 1,223,490,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 813,049,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.11. 근저당
말소기준권리는 2021.03.11. 접수된 옹진수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 그 직후 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 접수됐습니다. 경매개시결정은 2025.07.07. 접수됐고 신청 당시 채권자는 경인서부수산업협동조합입니다. 이후 근저당권은 2026.01.26. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,223,490,000원입니다. 배당 산정상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 1,223,490,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가나 최저가가 최근 시장가격 대비 어느 수준인지 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,223,490,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 978,792,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 783,033,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 978,792,000원, 2회 유찰 시에는 783,033,600원으로 낮아집니다. 그러나 실거래 비교값이 없으므로 유찰 가격 자체만 보고 저가·고가를 판정하면 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지가 결합된 사건이고 보전녹지지역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 토지 조건도 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,223,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,634,900원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,198,855,100원 |
위 배당 산정에서는 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건 자체의 청구액은 813,049,303원이고, 각 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 따라서 위 표만으로 신청채권 813,049,303원의 실제 변제 여부를 판단해서는 안 되며, 원본 채권관계와 전체 매각대상 권리를 함께 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 초당고등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 2는 2021.02.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층, 기호 3은 같은 날 사용승인된 지하 1층·지상 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 LPG 가스난방설비가 갖춰져 있으며, 인근까지 도시가스 인입이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 460㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가). 용도지역은 보전녹지지역이며 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역·보전녹지지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 권한 및 신탁재산 관련 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 신청채권 차이 확인. 사건 청구액 813,049,303원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록 4는 지분매각이므로 매각대상 범위를 물건목록·감정평가서와 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,223,490,000원이 시세 대비 낮은지 판단할 수 없습니다. 유찰률만으로 저가 판단을 해서는 안 됩니다.
- 토지 조건 확인. 보전녹지지역, 교육환경보호 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 토지이용 조건을 원문과 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘확인 범위’가 중요한 사건
현재 계산만 놓고 보면 최저가 1,223,490,000원에 매수인 인수액 0원이라 실질취득액 역시 1,223,490,000원입니다. 그러나 이 수치 하나로 권리분석을 끝내기에는 확인할 항목이 많습니다. 소유자가 신영부동산신탁주식회사인 신탁재산이고, 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 사건 청구액 813,049,303원과 배당 산정에 반영된 근저당 10,000,000원도 그대로 일치하지 않습니다.
가격 측면에서도 현재는 신건이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 1,223,490,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 978,792,000원, 2회 유찰 시 783,033,600원으로 낮아지지만, 그 자체로 시세 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 사건은 인수액 0원이라는 계산보다 신탁원부·점유관계·전체 채권관계·매각대상 범위를 정확히 맞추는 것이 먼저인 유형입니다.
