수원지방법원 2025타경56754. 용인시 수지구 상현동 광교2차푸르지오시티 비동 510호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 신분당선 상현역 서측 인근에 위치하지만, 이 물건의 분석에서 입지보다 먼저 살펴볼 것은 임차권등기와 보증금 인수입니다.

임차인 전도현은 2022.02.28. 주민등록을 마쳤고, 2022.02.07. 확정일자를 받았습니다. 2024.03.25.에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준권리인 2025.07.15. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

과거 우리은행 근저당권은 채권최고액 84,000,000원으로 설정됐으나, 2021.05.26. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 선순위 권리는 2024.03.25. 등기된 전도현의 주택임차권입니다.

2025.07.15. 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 이후 2025.08.19. 국민건강보험공단 압류가 설정됐습니다. 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 보증금 미배당분은 매수인이 부담합니다.

② 임차인 분석 — 전도현의 보증금 1.65억

실제 임차인은 전도현 1명입니다. 등기부상 주택임차권과 매각물건명세서에 동일한 임차인이 확인되며, 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어, 우선배당을 받더라도 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 임차권등기가 매각으로 무조건 소멸한다고 판단할 수 없는 사건입니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정

일반적인 경매라면 최저가가 낮아질수록 취득가격도 내려갑니다. 그러나 이 사건은 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 높은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 수 있는 돈도 줄어들고, 줄어든 배당액만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다.

회차별 매각가 및 인수금은 제공된 배당 시나리오 기준 추정치입니다. 실제 집행비용, 배당순위, 세금 및 채권 신고 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 표의 실질취득은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계이며, 별도 취득 부대비용은 제외합니다.

이 물건에는 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트 검증은 143,000,000원이 아니라 현재 실질취득 167,802,000원을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

집행비용 2,802,000원과 임차인 배당 140,198,000원으로 매각대금 143,000,000원이 전부 배분됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수금 24,802,000원은 배당대금에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 청구액과 보증금의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 상현동 상현역 서측 인근입니다. 주변은 집합상가·음식점·오피스텔·아파트·공원 등이 혼재한 전철역 주변 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신분당선 상현역이 있어, 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 5층이며, 위생설비·승강기·소화전·급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 건물 서측으로 중로에 접하고 북측으로 인도에 접합니다. 토지는 가로장방형의 평지이며 업무시설 및 제2종근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다. 공시지가 자료상 금액은 4,752,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 물건종류는 근린시설로 분류되고 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있으므로 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 주거 사용의 적법성을 대조해야 합니다.
• 환금성. 역세권 입지와 상업지역이라는 특성은 확인되지만, 동일 건물·동일 용도 실거래가격과 거래량이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득 167,802,000원의 시장가격 적정성과 매도 시 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 143,000,000원이 아니라 인수금을 포함한 167,802,000원을 현재 회차 가격 판단의 기준으로 삼으세요. 취득세 등 별도 비용까지 고려하면 실제 자금 소요는 더 커집니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가는 114,400,000원으로 내려가지만 실질취득 추정은 167,401,600원입니다. 2회 유찰 시에도 167,047,360원입니다. 최저가 인하가 곧 실질취득의 동일한 폭의 인하를 의미하지 않습니다.
• 임차권 인수 조건 확인. 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권의 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 입찰 전 최신 명세서·배당요구 내역·임차권등기 상태를 확인하세요.
• 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 전도현의 청구액 182,087,671원과 임차보증금 165,000,000원의 관계를 집행기록·채권계산서·배당표로 대조하세요. 동일 채권이 중복 계산되는 오류를 피해야 합니다.
• 임차인 인도 및 보증금 정산. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 보증금 반환·임차권 말소 조건을 확인해야 합니다. 인수금 지급과 명도는 별도 협의 및 확인 대상입니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·등기부로 대조하세요. 실제 용도에 따른 사용·금융·세금상의 조건도 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 면적·유사 층의 최신 실거래와 매물가격을 확보한 후 실질취득 167,802,000원과 비교하세요. 과거 소유권 거래가액 145,000,000원이나 감정가만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금·배당 원본 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세 및 실제 집행비용, 우선변제 내역을 확인하세요. 추정배당표와 실제 배당결과가 다르면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집행기록을 직접 확인하고 권리 변동 여부를 재점검하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 남는다”

이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 143,000,000원이 아니라 실질취득 167,802,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰자가 미배당분을 인수해야 합니다.

유찰이 진행되어도 실질취득은 167,401,600원, 167,047,360원으로 보증금과 추정 집행비용 수준에 머뭅니다. 낮아진 최저가만을 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 인수금을 포함한 총부담이 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다.

결론적으로 이 사건은 선순위 임차권의 인수 구조가 가격 판단을 좌우하는 물건입니다. 전도현의 임차권 인수 조건, 신청채권과 보증금의 관계, 실제 배당 및 용도를 확인한 뒤 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 단순히 유찰을 기다리는 것만으로는 실질적인 취득가격이 크게 낮아지지 않습니다.