수원지방법원 2025타경56774. 화성시 기안동 우림그린빌리지 105동 1406호 아파트입니다. 감정가는 260,000,000원이고 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 같습니다. 현재 등기상 소유자는 성진혁·이미영으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015년 6월 30일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 177,500,000원입니다.

권리의 중심에는 2016년 10월 7일 설정된 태안농업협동조합 근저당권 154,800,000원이 있습니다. 해당 근저당권은 2025년 3월 5일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤에 설정된 유안타저축은행 근저당권과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 소멸할 권리가 많다는 사실과 매수인이 실제로 부담할 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 자체가 시장에서 적정한 가격인지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리관계의 기준점은 2016년 10월 7일 태안농업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권을 비롯한 과거 담보권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 문제 되는 후순위 근저당권과 가압류들은 말소기준권리 이후 설정된 것으로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차·점유관계 — 소유자 거주로 단정 금지

현재 특정된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 점유자가 소유자인지, 별도 임차인인지, 임대차보증금이나 대항력 있는 점유가 존재하는지는 확정할 수 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액까지 포함해야 합니다. 현재는 그러한 임차인의 존재 자체가 확인되지 않았으므로 확정적인 임차보증금 승계액을 산정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 2.60억, 시세 검증은 별개

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 260,000,000원입니다. 현재 유찰 횟수는 없으며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0회로 집계되어 있습니다.

다만 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 감정가 260,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 신건이라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각 여부와 다음 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

최저매각가에 매각된다고 가정하면 예상 집행비용은 4,440,000원이며, 이를 제외한 예상 채권자 배당액은 255,560,000원입니다. 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정 배당표는 다음과 같습니다.

근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무, 채권양도 후 채권계산서, 집행비용, 세금, 배당요구 및 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 동일 채권자의 근저당권과 가압류가 동일 채무를 담보·청구하는지 확인하지 않은 합산액으로, 최종 확정 채무액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 자금·배당 시나리오

유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 소멸 권리를 기준으로 하면 유찰에 따른 채권 부족액 증가가 매수인에게 직접 승계되는 구조는 아닙니다.

반대로 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 매수인의 실질취득비용이 충분히 낮아진다고 단정할 수도 없습니다. 점유관계, 임차보증금 승계 여부, 명도비용 및 시세를 확인한 뒤 회차별 입찰가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 기안동 소재 기안중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 위치하고 효행로가 개설되어 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사트러스지붕의 15층 아파트 중 14층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 단지 접근. 단지 내부도로를 이용해 접근할 수 있으며, 남서측에 자동차 통행이 이루어지는 주출입구가 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 5필지가 일단지를 이루며, 부정형의 공동주택 부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 일부 토지는 폭 8m 미만 소로에 접합니다.
• 공시지가. 1,939,000원/㎡입니다. 공부와 실제 이용상태 사이에 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 642세대의 아파트 단지입니다. 다만 거래량과 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 매각 용이성이나 예상 회수기간을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확보. 우림그린빌리지 동일 평형의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 가능한 한 유사한 층과 상태의 매물을 기준으로 감정가 260,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장 방문 결과를 대조해 소유자 점유 여부 및 별도 임차인 존재 여부를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 태안농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권양도 내역과 경매 신청채권자의 권리관계, 실제 채권계산서를 확인하세요.
• 중복채권 확인. 태안농업협동조합의 근저당권과 별도 가압류에 동일한 채무가 포함되는지 확인하세요. 채권액을 단순 합산한 예상배당과 실제 확정채무 사이에는 차이가 발생할 수 있습니다.
• 배당표 검증. 근저당권 채권최고액과 실제 피담보채무는 다를 수 있습니다. 채권계산서·배당요구·당해세·집행비용 등을 확인해 예상배당을 다시 계산하세요.
• 유찰 시나리오 구분. 최저가 208,000,000원과 166,400,000원은 유찰을 가정한 가격입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자가 확인되면 인도·명도 절차 및 관련 비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

화성 우림그린빌리지 105동 1406호는 말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 158,264,214원의 채권 부족액이 발생하지만, 이는 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 장점만으로 가격까지 유리하다고 결론 내릴 수 없습니다. 점유관계를 확인해 실제 인수 위험을 확정하고, 동일 평형의 최근 시세를 확보해 감정가와 비교하는 과정이 선행되어야 합니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조 확인, 점유관계 확인 필요, 신건 가격 적정성 판단 보류입니다. 배당 부족액은 채권자 측 문제와 매수인 인수 문제를 구분해서 해석하고, 실제 입찰 판단은 시세와 점유관계를 확인한 후 내려야 합니다.