수원지방법원 2025타경56824. 용인시 기흥구 하갈동 ‘청명호수마을신안인스빌1단지’ 112동 2층 201호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고은님이고 2020.05.29. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 257,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2021.03.03. 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당 87,600,000원입니다.
이 말소기준 이후 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류, 현재 경매개시결정과 용인시 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 이 사건의 핵심은 복잡한 선순위 권리보다 현재 가격과 실제 점유 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 631 청명호수마을신안인스빌1단지 112동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 20층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 고은님 · 2020.05.29. 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 |
| 사건 청구액 | 87,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.03. 애큐온저축은행 근저당권입니다. 신한카드 가압류 18,379,767원, 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류 6,980,143원, 현재 경매개시결정, 용인시 압류는 모두 이보다 뒤에 설정돼 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 366,000,000원은 최근 평균의 93.5%
같은 단지 ‘청명호수신안인스빌1단지’의 전용 84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 391,375,000원, 최신 거래는 2026.08. 427,000,000원입니다. 현재 최저매각가 366,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 427,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 371,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 402,500,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 392,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 8 | 384,500,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 382,500,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 391,375,000원 |
최근 거래 범위는 371,000,000원~427,000,000원이고, 최저가는 366,000,000원입니다. 즉 현재 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최근 실거래 최저가 371,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가 366,000,000원이 곧 권리상 실질취득 기준금액으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,379,767원 | 18,379,767원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,980,143원 | 6,980,143원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,116,090원 |
매각가 366,000,000원 가정 시 배당 대상 채권은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 247,116,090원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하갈2리마을회관 서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 공원, 골프장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 201호이며, 기본 위생설비·급배수시설·난방설비· 주차장·승강기·소화전이 설치돼 있습니다.
- 단지. 청명호수신안인스빌1단지 · 829세대 · 사용승인일 2009.06.08.
- 규제. 도시지역·제2종전용주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,986,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 366,000,000원은 최근 12개월 평균 391,375,000원의 93.5%입니다. 최신 거래 427,000,000원과 최근 거래 최저 371,000,000원도 함께 비교하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 292,800,000원, 2회 유찰 시 234,240,000원이며 두 경우 모두 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리사무소를 통해 체납 관리비 유무와 범위를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2021.03.03. 애큐온저축은행 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 매각기일 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격도 최근 시세 아래
이 사건은 권리분석상 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산되고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 366,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 391,375,000원의 93.5%이며, 최신 거래 427,000,000원보다 낮습니다.
다만 2층 물건이고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 현장 확인을 생략해서는 안 됩니다. 이 물건의 최종 판단 포인트는 실제 점유·관리비 상태와 366,000,000원에서의 개별 호수 가치가 최근 실거래 범위에 비해 적정한지를 함께 확인하는 데 있습니다.
