수원지방법원 2025타경56838. 용인시 처인구 역북동의 용인역북더럭스나인 지하 근린시설 경매입니다. 등기상 최현호가 2023년 2월 14일 소유권을 취득했고, 같은 날 남양주신용협동조합이 채권최고액 704,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 근저당권을 근거로 임의경매가 개시됐으며, 2026년 2월 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

권리의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 다만 이 물건은 일반적인 독립 점포처럼 비117호만을 따로 떼어 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에 목록 1·2 일괄매각이 기재돼 있고, 감정평가서에는 비117호와 비118호가 경계 벽체 없이 일체로 이용된다고 명시돼 있습니다. 현재 가격 981,000,000원은 일괄매각 전체를 기준으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 채권양도

말소기준권리는 2023년 2월 14일 설정된 을구 1번 남양주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 704,000,000원이며 비118호가 공동담보로 등재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

특히 2026년 2월 12일 을구 1-1번으로 근저당권 이전이 등기됐습니다. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 기존 근저당권이 이전된 것이지, 별도의 704,000,000원 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 따라서 최초 근저당권과 이전된 권리를 각각 별도 채무로 중복 계산하면 안 됩니다. 신청채권자 명의와 현재 등기상 근저당권자가 다른 점은 배당 및 채권승계 관계를 확인할 부분입니다.

② 가격 분석 — 9.81억의 적정가 판단은 보류

신건 감정가와 최저매각가는 모두 981,000,000원입니다. 등기에는 현재 소유자의 거래가액 518,633,280원이 기재돼 있지만, 이는 2023년 소유권이전 당시의 거래가액입니다. 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래 비교가격으로 사용할 수는 없습니다.

지하 근린시설은 점포의 위치, 가시성, 유동인구, 실제 임대료, 공실 기간과 매각 범위에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가가 9.81억이라는 이유만으로 현재 가치가 9.81억이라고 확정하거나, 향후 유찰된 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 매각가 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 유찰 여부 및 차기 매각조건은 확정된 사실이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 981,000,000원 가정)

채권최고액 기준 예상배당입니다. 을구 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으므로 실제 배당권자 및 채권액은 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 가정하면 집행비용 12,210,000원을 공제하고, 근저당권 채권최고액 704,000,000원을 전액 배당한 뒤 소유자에게 264,790,000원이 남는 것으로 추정됩니다.

1회 유찰 시에도 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시에는 84,838,400원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다. 각 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 역북동 역북초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독·다세대주택 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측·서측·남측 포장도로를 통한 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물입니다. 급배수·위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 비117호와 비118호는 경계 벽체 구분 없이 소매점 등으로 일체 이용됐으며, 감정평가 기준 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 4,487.5㎡, 공시지가는 3,728,000원/㎡입니다. 해당 토지는 사다리형이고 상업용으로 이용됩니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로도 표시돼 있습니다. 구체적인 적용 여부와 입찰 후 이용·거래 제한은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하 근린시설은 실제 임대료, 공실 기간, 점포 접근성, 내부 구획과 매수 수요에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 현 단계에서는 환금성을 수치로 확정할 근거가 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 비117호와 비118호가 목록 1·2로 함께 매각되는 조건을 확인하고, 각 호실의 전유부분·대지권·감정가 배분을 매각목록 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
• 벽체 및 구획 확인. 두 호실이 경계 구분 없이 일체 이용되고 있으므로, 집합건축물대장상의 전유 경계와 실제 점포 구조를 대조하고 분리 이용 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 양도 확인. 남양주신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 채권양도 및 현재 배당권자와 청구채권액 관계를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문을 통해 실제 점유, 영업 여부, 임차권 주장 및 명도 필요성을 확인하세요.
• 시세 및 수익성 확인. 지하 점포의 실제 거래사례와 임대료, 관리비 및 공실 위험을 확인한 뒤 매각 대상 전체를 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 표시된 규제가 실제 취득 및 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 남양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 용인시 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권이 양도됐더라도 이를 별도의 채무로 중복 계산할 필요는 없으며, 제시된 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격과 운영 측면은 신중하게 판단해야 합니다. 비117호와 비118호가 일괄매각되는 지하 근린시설이고, 감정 당시 공실이면서 임대관계는 미상입니다. 최근 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않아 신건 최저가 981,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

2회 유찰 시 627,840,000원으로 내려가는 시나리오에서도 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 권리 말소 구조와 매수인 인수액을 확인하는 동시에 일괄매각 범위·현재 점유·실제 임대수익·환금성을 대조하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 결론은 권리 인수 부담은 제한적이나, 가격 판단은 보류입니다.