수원지방법원 2025타경56882. 용인시 기흥구 언남동 하마비마을동부센트레빌 106동 8층 803호 아파트입니다. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물 내 8층입니다. 등기부상 현재 소유자는 김재우이고, 말소기준권리는 2021.04.02 설정된 상상인저축은행 채권최고액 528,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 임차인보다 담보권과 조세 압류입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 후순위 채권의 실제 배당은 현재 계산보다 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 493 하마비마을동부센트레빌 106동 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 125.6668㎡ · 16층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김재우 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 571,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 597,886,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2021.04.02 근저당이 기준
임차인 없음. 말소기준인 상상인저축은행 근저당 이후의 상상인저축은행 추가 근저당, 제이비우리캐피탈 가압류, 하나저축은행 가압류, 국세·지방세 압류, 윤기섭 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 평균 아래
하마비마을동부센트레빌 동일 면적 125.67㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 615,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 670,000,000원입니다. 현재 최저매각가 571,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.67㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 125.67㎡ | 12 | 655,000,000원 |
| 2026.06 | 125.67㎡ | 14 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 125.67㎡ | 5 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 125.67㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 125.67㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 125.67㎡ | 16 | 665,000,000원 |
| 2026.01 | 125.67㎡ | 17 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 125.67㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 125.67㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.01 | 125.67㎡ | 8 | 589,000,000원 |
| 2025.12 | 125.67㎡ | 16 | 590,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 615,666,666원 |
최근 거래 범위는 550,000,000원~670,000,000원입니다. 최저가 571,000,000원은 최근 12개월 평균보다 44,666,666원 낮고, 최근 12개월 평균 대비 92.7%입니다. 다만 표본 중 2026.01 동일 8층 거래가 560,000,000원과 589,000,000원으로 확인되므로, 신건 가격이 모든 최근 거래보다 낮은 것은 아닙니다. 개별 호수의 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,000원 |
| 을구 24번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 을구 27번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 42,000,000원 | 34,890,000원 |
| 을구 28번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 26,739,260원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 20,389,282원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당 · 윤기섭 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 843,528,542원 중 예상 배당은 562,890,000원, 미배당은 280,638,542원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 571,000,000원 | 562,890,000원 | 280,638,542원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 456,800,000원 | 449,832,000원 | 393,696,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 365,440,000원 | 359,523,840원 | 484,004,702원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 280,638,542원에서 393,696,542원, 484,004,702원으로 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 언남초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 학교, 공원, 아파트단지가 입지한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물 내 8층 803호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 하마비마을동부센트레빌은 418세대, 2002.01.31 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,936,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 615,666,666원, 최신 거래 670,000,000원, 동일 면적 거래 최저 550,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 동일 8층 거래 확인. 2026.01 동일 8층에서 560,000,000원과 589,000,000원 거래가 확인되므로 현재 최저가 571,000,000원은 이 두 거래 사이에 있습니다.
- 조세 압류 원본 확인. 국세·지방세 중 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당 순서와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태를 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격은 긍정적, 조세 배당은 확인
이 물건의 말소기준은 2021.04.02 상상인저축은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 571,000,000원이 최근 12개월 평균 615,666,666원의 92.7%로 평균 아래에 있으며, 최신 거래 670,000,000원보다도 낮습니다.
다만 최근 실거래 최저가가 550,000,000원이고 동일 8층에서도 560,000,000원 거래가 있었으므로 현재 가격을 일률적으로 크게 저평가됐다고 단정할 수는 없습니다. 또한 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 점유 상태, 조세 우선권, 개별 호수 상태를 최종 대조하는 것입니다.
