수원지방법원 2025타경56962. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 8층 803호의 근린시설 경매입니다. 공부상 이용상태는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 당시 현황은 공실입니다. 매각물건명세서 비고상 목록 1~3은 통합하여 이용 중이며 일괄매각입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 9층이고, 감정평가 내용에는 8층 803호·802호·801호가 기재돼 있습니다.
소유자 박정미는 2021.06.30 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 447,320,000원입니다. 같은 날 안산농업협동조합이 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도등기 인수권리가 별도로 적시돼 있으므로, 근저당 이하 권리만 보고 전체 권리가 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층 803호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 박정미 (2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 447,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,101,000,000원 / 1,101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 1,063,885,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 목록 1~3 통합 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도등기는 별도 확인
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 이 사건 자료상 나타나지 않습니다. 배당 계산에서도 매수인에게 금액으로 승계되는 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격 메리트는 미확인
이 사건 자료에는 비교 가능한 중개 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저매각가인 1,101,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,101,000,000원 | 52,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 880,800,000원 | 270,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 704,640,000원 | 444,806,400원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 안산농업협동조합의 미배당액은 52,410,000원 → 270,408,000원 → 444,806,400원으로 커집니다. 하지만 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 금전채무로 승계되지는 않습니다. 별도등기 인수권리 문제는 이 배당표와 별개로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,410,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,087,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,101,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 52,410,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 송산그린시티 지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측과 동측으로 폭 약 15~20m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡. 토지면적은 1,186.4㎡이며 지목은 대, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 9층 건물로 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 1토지 갑구 1-1 금지사항등기의 내용, 존속 여부, 낙찰 후 부담 범위를 매각물건명세서와 해당 토지 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~3이 통합 이용 중이므로 각 목록의 전유부분·대지권·별도등기 관계를 한 세트로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 가격 근거 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 1,101,000,000원의 적정성은 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 매각기일까지 현황이 바뀔 수 있으므로 입찰 직전 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보고 끝낼 사건은 아니다
배당 숫자만 보면 단순합니다. 현재 최저가 1,101,000,000원에서 집행비용 13,410,000원을 먼저 빼고 안산농업협동조합에 1,087,590,000원이 배당되며, 매수인에게 금액으로 승계되는 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않았습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 다음 줄입니다. 매각물건명세서에 별도등기 인수권리가 명시돼 있다는 점입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 일괄매각 구조까지 있으므로, 낙찰가 숫자보다 먼저 1토지 갑구 1-1 금지사항등기의 실체를 확인해야 합니다. 또한 실거래 자료가 없기 때문에 신건 최저가 1,101,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지도 현재 자료만으로는 입증되지 않습니다. 이 물건의 판단 순서는 별도등기 확인 → 일괄매각 범위 확인 → 조세·점유 확인 → 가격 검증입니다.
