* 인수액 0원은 예상배당 계산에 기재된 값입니다. 선행 근저당의 말소 상태와 임대관계가 확정되지 않아 최종 인수액으로 단정하지 않습니다.
수원지방법원 2025타경57006. 수원시 권선구 금곡동 신미주아파트 103동 305호입니다. 감정평가상 1994년 12월 1일 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 아파트로, 19층 건물의 3층에 위치합니다. 방 3개와 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관, 창고 등의 구조입니다.
현재 소유자는 박재천이며, 2016년 12월 13일 증여를 원인으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 근저당권과 가압류, 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 사건에서 중요한 것은 단순히 권리의 개수가 아니라 경매신청의 근거가 되는 근저당권과 말소기준권리의 관계입니다.
신건 최저매각가 230,000,000원은 감정가와 같습니다. 그러나 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 평가할 수 없습니다. 권리관계와 가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 262-10 신미주아파트 103동 3층 305호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 금호로15번길 15 |
| 물건종류 | 아파트 · 19층 건물 중 3층 305호 |
| 이용상태 | 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관, 창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 스라브지붕 |
| 사용승인 | 1994.12.01 |
| 소유자 | 박재천 (2016.12.13 증여 취득) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 신청채권액 | 268,589,666원 |
| 제시된 말소기준 | 2024.03.27 갑구 4번 페퍼저축은행 가압류 · 유효성 재확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
근저당권이 실제로 유효하다면 2024.03.27 가압류를 최초 유효 말소기준권리로 볼 수 있는지 재검토해야 합니다. 반대로 근저당권이 이미 말소되었다면 이전등기 및 임의경매 신청의 권원과 효력을 확인해야 합니다. 현재 기재만으로 근저당권의 최종 상태와 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
1994년 한국주택은행 근저당권 15,600,000원과 1997년 대한생명보험 근저당권 35,100,000원은 말소 이력이 확인됩니다. 2019년 신한은행 근저당권 94,800,000원 역시 2022.01.20 해지를 원인으로 말소되었습니다. 이들 과거 근저당권을 현재 인수 대상 채무로 더해서는 안 됩니다.
2024.03.27 페퍼저축은행 가압류 34,888,968원이 말소기준으로 표시되어 있고, 2024.04.11 서민금융진흥원 가압류 10,672,740원, 2025.02.24 수원세무서장의 압류 및 2025.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 선행 근저당의 상태가 해결되어야 전체 소멸관계를 확정할 수 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 230,000,000원의 시장가격 검증
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인 신건입니다. 현재 유찰 이력은 없습니다. 하지만 감정가만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 같은 단지의 동일하거나 유사한 면적에 대한 최근 실거래를 확인하고, 층·향·내부 상태에 따른 차이까지 비교해야 합니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 230,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 230,000,000원 | 신건 · 감정가와 동일 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 184,000,000원 | 제시된 회차 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 147,200,000원 | 제시된 회차 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
유찰 시 최저매각가는 184,000,000원, 147,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이는 최저매각가의 변화일 뿐, 시세 대비 할인율이나 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 또한 권리나 임차보증금이 인수되는 경우에는 낙찰대금에 인수금액을 더한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정 · 검증 전 계산)
기재된 예상배당은 집행비용과 가압류채권자에게 배당한 뒤 소유자에게 잔여금을 교부하는 구조입니다. 하지만 임의경매 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액이 배당 대상에서 빠져 있습니다. 따라서 아래 금액은 현재 기재된 계산 결과의 재현이며, 실제 법원의 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 제시된 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 가압류 · 페퍼저축은행 | 34,888,968원 | 34,888,968원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,672,740원 | 10,672,740원 |
| 한국자산관리공사 · 신청채권 | 268,589,666원 | 0원(계산상) |
| 국 · 수원세무서장 압류 | 확인 필요 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 180,418,292원* |
* 180,418,292원은 집행비용 및 기재된 가압류채권만 배당한 뒤의 계산상 잔여액입니다. 한국자산관리공사 청구액 268,589,666원과 국세 압류 관련 배당액이 반영되지 않았으므로 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
이는 근저당권의 유효성·배당권 및 예상배당 산정 범위가 서로 일치하는지 확인해야 할 사안입니다. 신청채권을 반영하지 않은 소유자 잔여액을 실제 배당 가능액으로 해석해서는 안 됩니다. 국세의 법정기일과 배당 순위도 함께 확인해야 합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 제시된 소유자 잔여 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 230,000,000원 | 180,418,292원 | 268,589,666원 |
| 1회 유찰 시 | 184,000,000원 | 135,062,292원 | 268,589,666원 |
| 2회 유찰 시 | 147,200,000원 | 98,777,492원 | 268,589,666원 |
회차별 소유자 잔여액은 기재된 시나리오를 그대로 표시한 값입니다. 세금과 신청채권의 실제 배당순위를 재산정하지 않았으므로 확정 배당액이 아닙니다. 모든 회차의 신청채권 배당액이 0원으로 표시되어 있어 배당구조 전반의 재검증이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 칠보초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대·연립주택, 근린생활시설, 각급 학교와 생활편의시설 및 공공시설 등이 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 대체로 자유롭고 인근 도로의 계통 및 버스정류장 위치·노선 등을 고려할 때 차량 이용과 대중교통 여건이 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 도로 연계. 단지 내 도로는 동측 금호로15번길과 연결되며, 금호로·매곡로를 통해 서수원로, 칠보로, 권선로 및 봉담과천로(호매실I.C) 등으로 연결됩니다.
- 건물 상태. 1994.12.01 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 수성페인트 마감, 창호는 하이샷시창이며, 급·배수 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스공급설비 및 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 4필지 일단의 부정형 토지로 대체로 평탄한 아파트 건부지입니다. 필지별로 제1종·제3종일반주거지역 등이 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 건축물 및 내부 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 바탕으로 작성되었으므로 현장 상태 및 실제 이용 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트라는 용도만으로 환금성을 확정할 수 없습니다. 준공 시기와 개별 호실의 상태를 고려하고, 동일 단지의 최근 실거래·거래량·매물 가격을 조사하여 적정 매각 가능가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2022년 근저당권 원본 확인. 에스비아이저축은행 근저당권 274,800,000원의 말소 여부와 2024.08.14 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 말소기준권리 재판정. 2024.03.27 페퍼저축은행 가압류가 최초 유효 말소기준권리인지, 선행 근저당이 유효한지 확인해야 합니다. 제시된 소멸 표시만으로 판단하지 마세요.
- 신청채권과 배당 재계산. 한국자산관리공사 청구액 268,589,666원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 근저당의 배당권과 채권 잔액을 검토하세요.
- 국세 압류 확인. 수원세무서장의 압류와 관련된 세액·법정기일·교부청구 및 배당순위를 확인하세요. 실제 배당과 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수사항 확인. 매각물건명세서와 등기부를 대조하여 인수되는 등기상 권리, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 및 기타 부담이 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 신미주아파트 동일·유사 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래를 확인하고, 230,000,000원의 신건 최저가가 적정한지 판단하세요. 유찰 시에도 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 비교하세요.
- 건물 상태와 관리비. 노후 설비, 누수, 내부 수리 필요성, 공용부분 관리비 체납 등을 확인하고 취득 후 발생 가능한 추가 비용을 점검하세요.
- 매각 전 원본 재확인. 2026.09.30 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건기록을 확인하여 권리 변동과 매각조건 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 등기와 배당의 정합성이 먼저”
수원 신미주아파트 305호는 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인 신건입니다. 계산상 인수액은 0원이고 확인된 임차인 신고도 없지만, 이를 근거로 권리관계가 안전하다고 결론 내리기에는 중요한 미확인 사항이 남아 있습니다.
2022년 설정된 근저당권 274,800,000원은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 그 근저당권의 한국자산관리공사 이전등기와 임의경매 신청 이력이 존재합니다. 나아가 신청채권액 268,589,666원이 예상배당에 반영되지 않은 채 소유자 잔여액 180,418,292원이 계산되어 있습니다. 말소기준권리와 예상배당을 현재 표시 그대로 신뢰하기 어려운 상태입니다.
임대관계도 미상이고 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 확정과 가격 판단 모두 보류가 필요한 물건입니다. 선행 근저당의 효력, 신청채권 배당, 실제 임차관계 및 매수인 인수사항을 원본으로 대조하고, 최근 실거래와 실질취득비용을 비교한 후 입찰 판단을 내려야 합니다.
