수원지방법원 2025타경57094. 화성시 진안동 진안골마을주공아파트 1005동 4층 403호입니다. 현재 소유자는 박나희제이며, 2020.12.18 소유권이전과 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 136,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 주소영의 임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤에 자리합니다.
권리분석의 핵심은 보증금 200,000,000원의 임차권입니다. 주소영의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.10으로 말소기준일 2020.12.18보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금 규모가 크더라도 낙찰자가 그 2억원을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 908 진안골마을주공아파트 제1005동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 박나희제 (2020.12.18 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산은캐피탈주식회사 / 76,701,364원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2004.05.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 매각으로 소멸
말소기준은 2020.12.18 주식회사하나은행 근저당 136,400,000원입니다. 이후 충북신용보증재단·산은캐피탈·하나은행 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 두 건의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 등기부에는 해당 근저당이 2025.09.15 한국주택금융공사로 이전된 기록도 있으므로, 최종 배당 단계에서는 현재 채권자 지위를 원본 등기와 배당표로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억이지만 승계 0원
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주소영은 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로 등기되어 있고, 임대차계약일자는 2021.10.30, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.10입니다. 배당요구는 2025.09.19에 접수된 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주소영 | 200,000,000원 | 2022.01.10 | 2022.01.10 | 없음 | 미확정 | 0원 |
전입일이 말소기준일보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만, 현재 예상배당표에는 주소영에게 배당되는 금액이 별도로 산정되어 있지 않으므로 우선변제에 따른 실제 배당액은 확정적으로 단정하지 않습니다. 중요한 점은 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 잡히지 않는다는 것입니다.
③ 가격 구조 — 신건 266,000,000원, 가격 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 266,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액 역시 266,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 가격 판단에 사용할 최신 동일 조건 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
진안골마을주공10단지는 총 742세대, 사용승인일은 2004.05.19입니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있지만, 실제 매각가격 자료는 별도로 제시되어 있지 않아 이 숫자만으로 응찰가 수준을 정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 136,400,000원 | 136,400,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 64,007,101원 | 64,007,101원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 9,260,870원 | 9,260,870원 |
| 5. 경매개시결정 · 산은캐피탈주식회사 | 76,701,364원 | 26,308,029원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 76,701,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 388,570,699원, 채권자 예상배당 합계는 261,476,000원, 미배당액은 127,094,699원입니다. 집행비용 4,524,000원을 포함하면 매각대금 266,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세에 해당하는 압류채권이 있으면 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변에는 아파트·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철골조 경사지붕 15층 건물의 4층 403호이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 주소영의 전입·점유개시일 2022.01.10과 말소기준일 2020.12.18의 선후관계를 다시 대조하세요.
- 배당요구. 주소영의 배당요구일은 2025.09.19입니다. 실제 배당표에서 임차보증금 배당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 2020.12.18 하나은행 근저당에 대해 2025.09.15 한국주택금융공사로의 이전등기가 있으므로 최종 채권자 표시를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 후순위 배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재는 신건 266,000,000원입니다. 비교 가능한 최신 실거래를 확인하기 전에는 가격 할인 여부를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
맺으며 — “2억 임차권이 있어도 인수 2억은 아니다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 200,000,000원입니다. 하지만 전입·점유개시일이 말소기준 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없고, 현재 모든 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 2억원을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산하는 인수형 사건이 아닙니다.
다만 배당 측면에서는 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서도 127,094,699원의 미배당이 발생하고, 세금 압류 7건도 존재합니다. 이것은 주로 채권자 사이의 배당 문제이지만 최종 배당순위를 확인할 필요가 있다는 뜻입니다. 가격 측면에서는 최신 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 신건 266,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 핵심은 인수 0원, 가격상 핵심은 시세 확인 전 판단 유보입니다.
