수원지방법원 2025타경57104. 이번 물건은 화성시 남양읍 동광뷰엘 에이동 1층 106호에 위치한 근린시설입니다. 감정평가서에는 근린생활시설로 이용 중인 공실로 기재되어 있습니다. 박효진·최경남이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2018년 소유권이전 당시 거래가액은 351,679,720원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 309,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되었고, 2018년 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 경매개시결정과 화성시의 최경남 지분압류가 기재되어 있습니다. 제시된 권리분석상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 없습니다. 그러나 근린시설은 권리 소멸 여부만큼 실제 점유, 임대수요, 관리비와 매각가격의 적정성을 확인하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2235 동광뷰엘 에이동 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골중앙로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 이용 · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 제1층 제106호 |
| 소유자 | 박효진(지분 2분의 1) · 최경남(지분 2분의 1) |
| 소유권이전 | 2018.07.31 · 거래가액 351,679,720원 |
| 감정가 | 309,000,000원 |
| 최저매각가 | 309,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 경매신청 채권자 | 경인서부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 213,535,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2018.07.31 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 옹진수산업협동조합이며 채권최고액은 273,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
이후 2025.07.29 경인서부수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026.04.09 화성시가 최경남의 지분을 압류했습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후에 발생한 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대관계 — 공실이지만 계약관계 확인 필요
감정평가서상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며 공실 상태입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 사실만으로 과거 임대차계약의 종료나 보증금 반환관계가 모두 확인되었다고 볼 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가 당시 점유 | 공실 | 현장 재확인 필요 |
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 최신 명세서 대조 |
| 임대관계 | 미상 | 계약·보증금 관계 확인 |
| 매수인 인수 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
③ 가격 분석 — 309,000,000원의 적정성은 미확인
감정가와 최저매각가는 모두 309,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 100%에서 매각이 예정되어 있습니다. 다만 동일 건물 내 거래 통계가 존재하더라도 이번 물건과 동일한 근린시설의 면적·용도에 맞는 실거래 비교가 확인되어 있지 않습니다.
동광뷰엘의 건물 정보에는 673세대, 2018.05.31 준공이 기재되어 있으나, 이러한 건물 개요만으로 1층 근린시설의 가격을 산정할 수는 없습니다. 또한 2018년 소유권이전 거래가액 351,679,720원은 과거 취득가격이지, 현재 근린시설의 실거래 시세가 아닙니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 309,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 309,000,000원 | 감정가 100% |
| 2018년 소유권이전 거래가 | 351,679,720원 | 과거 거래 · 현재 시세 아님 |
| 동일 용도·면적 실거래 | 미확인 | 별도 조사 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,874,000원 |
매각대금을 309,000,000원으로 가정하면 집행비용 5,126,000원을 제외한 뒤, 근저당권 채권최고액 273,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 30,874,000원이 남는 추정 구조입니다.
집행비용은 추정액이며 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 화성시 압류와 관련한 조세채권의 금액·법정기일·배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당표상 근저당 배당액은 경매신청 채권자에게 실제 지급될 금액이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 구분
현재 예정된 매각가격은 감정가 100%인 309,000,000원입니다. 유찰을 가정한 다음 회차의 최저매각가와 배당 변화는 아래와 같습니다. 이 표는 가격·배당 시뮬레이션이지 실제 유찰이나 향후 낙찰을 예측한 결과가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 309,000,000원 | 273,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 30,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 78,808,640원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 남양읍 남양리 남양고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 있으며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 상가 구조. 철근콘크리트구조 건물의 1층 제106호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어, 창호는 강화유리 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비와 위생설비 등을 갖추고 있습니다. 실제 사용 가능 상태와 시설물 인수 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 약 25m 포장도로, 북서측·북동측으로 약 20m 포장도로 및 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·성장관리권역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 실제 영업 가능 업종은 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 환금성. 현재 공실이고 동일 근린시설의 비교 실거래가 확인되지 않았습니다. 주변 임대수요·공실 기간·점포별 접근성과 가시성을 확인하기 전에는 재매각 가능성이나 적정 처분기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 동일 용도 실거래 확보. 주변 1층 근린생활시설 중 면적·접면·위치가 유사한 매매 사례를 확인하고 최저가 309,000,000원과 비교해야 합니다. 아파트 거래가격을 상가 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 주변 유사 점포의 실제 임대보증금·월세·공실 기간을 확인해야 합니다. 현재 공실이므로 확정된 임대수익을 전제로 입찰가격을 산정하지 않아야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문과 최신 현황조사·매각물건명세서로 점유 및 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 채권자 명칭 확인. 등기상 옹진수산업협동조합과 경매신청 채권자인 경인서부수산업협동조합의 관계를 근저당 관련 등기 및 경매신청 기록으로 확인해야 합니다.
- 화성시 압류·세금 확인. 최경남 지분압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 관련 조세채권과 당해세의 실제 배당순위·금액은 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비 및 장기수선충당금 등 정산관계를 확인해야 합니다. 확정된 체납액은 현재 산정되어 있지 않습니다.
- 업종 적합성. 상대보호구역 등 토지이용 제한과 집합건물 관리규약을 확인하여 예정 업종의 영업 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원이라는 가격 변화를 참고하되, 실제 시세와 예상 임대수익을 검증한 후 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매 진행내역과 현장 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
수원지방법원 2025타경57104는 등기상 매수인 인수액이 0원으로 정리되는 근린시설 경매입니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되었고, 근저당권과 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심 불확실성은 가격과 수익성에 있습니다. 감정가 309,000,000원에서 시작하는 신건이지만, 동일 용도 실거래가 확인되지 않았고 감정평가 당시 공실이었습니다. 임대관계도 미상인 만큼 실제 점유와 보증금 관계를 확인해야 합니다. 채권자 명칭 차이와 화성시 압류 관련 조세채권도 원본 대조 대상입니다.
유찰 시 최저가가 하락하더라도 근린시설의 적정 시세가 확인되기 전에는 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 적정성은 미확인. 이번 물건은 동일 용도 실거래와 임대수익, 실제 점유관계 및 경매기록 확인을 통해 판단 근거를 보완하는 것이 핵심입니다.
