가격이 핵심입니다. 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 308,111,111원의 112.9%이며, 최신 거래가 329,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 +3.5%지만, 이 상승 흐름을 반영하더라도 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 사실은 달라지지 않습니다. 권리상 인수 부담이 작다는 점과 입찰가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
수원지방법원 2025타경57803. 수원시 팔달구 화서동에 위치한 화서성원상떼빌아파트 105동 5층 505호입니다. 감정평가서상 철근콘크리트 벽식구조의 13층 건물에 있는 아파트로, 사용승인일은 2001년 12월 4일입니다. 단지는 508세대이며, 실거래 비교 대상은 전용 59.55㎡입니다.
권리 흐름의 출발점은 2021년 7월 20일 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이고, 같은 은행이 이후 설정한 76,800,000원의 근저당권도 존재합니다. 애큐온저축은행이 신청한 임의경매의 청구액은 347,620,520원입니다.
현재 권리관계에서 눈여겨볼 부분은 이전에 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권이 2021년 7월 21일 이미 말소되었다는 점입니다. 이 밖의 종전 근저당권과 신탁등기도 말소되어 있습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 승계할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 임대관계 미상, 세금 관련 압류, 최근 시세보다 높은 최저가격은 각각 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 11-11 화서성원상떼빌아파트 105동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 장안로5번길 45 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 지상 13층 중 5층 · 동일 평형 비교면적 59.55㎡ |
| 단지 규모 / 사용승인 | 508세대 · 2001.12.04 |
| 소유자 | 곽정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사애큐온저축은행 / 347,620,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 (현재 확인된 등기상 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준 이후 설정된 애큐온저축은행의 추가 근저당권 76,800,000원과 오케이저축은행의 가압류 140,970,750원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국세·지방세 관련 후순위 압류와 국민건강보험공단 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 경매개시결정등기 역시 매각 후 말소 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격
동일 평형인 전용 59.55㎡의 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 305,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 9건의 평균 308,111,111원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 9월 329,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.55㎡ | 8 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.55㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.55㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 59.55㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 8 | 336,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 59.55㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2025.06 | 59.55㎡ | 13 | 293,000,000원 |
| 2025.06 | 59.55㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 59.55㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.55㎡ | 9건 | 308,111,111원 |
| 전체 평균 | 59.55㎡ | 12건 | 305,500,000원 |
최근 12개월 실거래 평균은 308,111,111원입니다. 이 물건의 최저매각가 348,000,000원은 해당 평균의 112.9%에 해당합니다. 최신 거래가 329,000,000원보다 높고, 전체 표본 최고 거래가인 336,000,000원도 웃돌고 있습니다.
최근 거래 추세가 +3.5%라는 점은 가격이 이전 기간보다 상승했다는 의미입니다. 그러나 상승 추세만으로 신건 감정가가 적정하다고 판단할 수는 없습니다. 최신 거래와 최근 평균을 모두 비교해도 현재 최저가에서 확인되는 가격 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
감정가와 같은 금액에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 애큐온저축은행의 첫 번째 근저당권에 306,000,000원을 배당하고, 같은 은행의 후순위 근저당권에 36,328,000원을 배당하는 구조입니다. 오케이저축은행 가압류에는 배당금이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,672,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 애큐온저축은행 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 애큐온저축은행 | 76,800,000원 | 36,328,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 오케이저축은행 | 140,970,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 채권최고액을 기준으로 단순 추정했습니다. 집행비용은 5,672,000원으로 추정한 값이며, 실제 채권 원리금과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 등 우선배당 세금과 확인되지 않은 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신청채권자의 청구액 347,620,520원도 전액 충족되지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 이러한 채권 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 현재 권리분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 우선순위와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화
현재 신건 최저가는 348,000,000원입니다. 유찰 시 적용되는 가정 가격을 기준으로 채권자 배당 및 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 실제 유찰이나 향후 매각가격을 확정하는 자료가 아니라 회차별 분석 시나리오입니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 181,442,750원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 250,068,350원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 304,968,830원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수 예상액은 0원이며 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권자 미배당액은 매각가격이 낮아질수록 증가합니다. 실제 배당은 집행비용·세금·확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 수원시 팔달구 화서동 영복여자중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 임야, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕의 13층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·승강기·소화전·도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2001.12.04입니다.
- 토지·도로. 토지는 완경사의 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 진·출입할 수 있으며, 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종일반주거지역 관련 지정·저촉 사항이 있으며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·학교 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 존재하므로 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 대상자는 외국인 등이며 대상용도에는 아파트 등이 포함됩니다. 실제 취득자의 허가 대상 여부와 경매 취득에 대한 적용 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 위반건축물·공부 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 508세대 아파트로 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 275,000,000원부터 336,000,000원까지이며, 최근 거래 추세는 +3.5%입니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있으므로 개별 호수의 층·향·상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세 비교. 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 308,111,111원의 112.9%입니다. 최신 거래가 329,000,000원보다도 높으므로 신건에서 가격 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가격은 278,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 222,720,000원입니다. 실제 매각조건과 회차별 최저가를 확인하고, 최근 거래가격이 변동할 경우 시세 비교도 갱신해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 점유자가 없거나 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 말소기준 및 과거 권리 확인. 말소기준은 2021.07.20 애큐온저축은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권이 2021.07.21 말소되었는지 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 세금 압류·우선배당 확인. 국세와 지방세 관련 압류가 존재합니다. 당해세 등이 실제 배당에서 우선할 경우 근저당권자와 후순위 채권자의 배당액이 변동할 수 있으므로, 배당표 추정치를 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건 가정 미배당액은 181,442,750원이지만 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 채권 미배당을 낙찰자의 추가 부담액으로 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 실제 점유자와 미납 관리비를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용과 필요한 인도·명도 절차를 실질취득 비용에 반영해야 합니다.
- 허가구역 적용 여부. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있습니다. 취득 주체와 취득 방식에 따른 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·최신 등기사항전부증명서·감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다. 매각기일 2026.09.30 이전에 권리 변동이나 매각조건 변경이 없는지도 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 별개다”
수원지방법원 2025타경57803은 등기상 선순위 인수권리가 확인되지 않는 아파트입니다. 비엔케이캐피탈의 종전 근저당권은 이미 말소되었고, 애큐온저축은행의 근저당권과 후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
다만 임대관계는 미상이며 세금 관련 압류가 존재합니다. 신건 배당 시뮬레이션에서도 채권 미배당액이 181,442,750원 발생하는 것으로 추정됩니다. 이 금액은 매수인이 승계하는 채무가 아니지만, 세금 우선배당 여부와 실제 점유 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 348,000,000원이 최근 12개월 평균 308,111,111원의 112.9%입니다. 최신 실거래 329,000,000원과 전체 표본 최고 거래가 336,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +3.5%로 상승하고 있다는 점을 감안해도, 신건 가격을 최근 시세 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
결론적으로 권리상 인수 부담은 작지만 가격 적정성은 신중하게 판단해야 하는 물건입니다. 유찰 시 가격이 내려가는 경우에는 최근 시세와 다시 비교할 수 있으나, 실제 유찰 가능성을 확정할 수는 없습니다. 점유·명도·세금·관리비와 취득 관련 비용을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 중요합니다.
