수원지방법원 2025타경58347. 공부상 오피스텔인 리치안오피스텔 14층 1410호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 유석청은 2020.12.04. 전입·점유를 시작했고, 최초 계약분 80,000,000원에 대해 2020.10.28. 확정일자를 받았습니다. 이후 2022년 4,000,000원이 증액돼 보증금은 총 84,000,000원이며, 2024.12.06. 임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리로 제시된 것은 2025.04.04.자 국 압류입니다. 임차인의 전입일과 임차권등기 모두 그보다 앞서므로, 확약이 없었다면 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서도 미배당액 831,800원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 14층 1410호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지하3층 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 이창호 (2020.12.04. 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,100,000원 / 85,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2025.04.04. 국 압류 (금천세무서장) |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 해소
등기 순서만 보면 임차인이 매우 강합니다. 전입·점유가 2020.12.04., 확정일자가 2020.10.28.이고 주택임차권등기도 2024.12.06.로, 말소기준인 2025.04.04. 압류보다 모두 앞섭니다. 이후 2025.09.02. 화성시 압류와 2025.10.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유석청 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 84,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.12.04. | 우선변제 有 확정 2020.10.28. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.09.07. 대항력 포기·말소 확약 |
* 배당모형 자체에는 현재 회차 미배당액 831,800원이 ‘매수인 인수’로 표시되지만, 2026.09.07. 확약서에 따라 유석청 임차보증금에 관한 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 유석청 임차권에만 적용됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 확인에서 별도의 점유자·임차관계가 확인될 경우 그 권리는 별도로 다시 분석해야 합니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 85,100,000원입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득비용 역시 85,100,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가·최근 가격 추세와 같은 실거래 비교자료가 없습니다.
| 구분 | 시점 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 이전 소유권 거래 | 2016.08.20. | 95,000,000원 | 과거 거래 |
| 현 소유자 거래 | 2020.11.19. | 72,000,000원 | 과거 거래 |
| 감정가·현재 최저가 | 현재 회차 | 85,100,000원 | 신건 100% |
2016년 95,000,000원과 2020년 72,000,000원은 등기상 과거 거래가액일 뿐, 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 최저가 85,100,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 리스크보다 현재 시장가격 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,931,800원 |
| 1. 임차인 유석청 보증금(우선변제) | 84,000,000원 | 83,168,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 유석청 보증금은 83,168,200원이 배당되고 831,800원이 부족합니다. 원래 구조대로라면 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 2026.09.07. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물의 14층 1410호입니다.
- 입지. 화성시 석우동 동학산공원 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측 주차장 출입로를 이용하며, 북서측 약 25m·북동측과 남동측 각 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 효력 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소해 준다는 확약이 실제 말소절차로 이어지는지 확인하세요.
- 추가 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 유석청 외 별도 점유자나 임차인이 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최신 실거래 자료가 없으므로 85,100,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 응찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분과 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·법정 우선채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 부담이 큰 물건입니다. 실제 임차인 유석청의 보증금이 84,000,000원이고 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 현재 회차 배당모형만 보면 보증금 중 831,800원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다.
그러나 2026.09.07. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 조건을 반영하면 현재 최저가 85,100,000원에 낙찰받을 경우 실질취득은 85,100,000원, 실질 인수는 0원입니다.
남은 핵심은 가격입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 85,100,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 별도의 최신 시세 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
