수원지방법원 2025타경58683. 수원시 팔달구 구천동 우남빌 3층 301호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니·현관 등으로 구성된 도시형생활주택입니다. 현재 등기상 소유자는 신미자이고, 2021.04.27. 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 말소기준은 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.10. 변은희의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제를 따져야 합니다. 실제 배당표도 감정가 231,000,000원에서 집행비용 4,034,000원을 먼저 공제한 뒤 변은희에게 226,966,000원을 배당해 3,034,000원이 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.06.01.자로 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 변은희 관련 3,034,000원은 룰상 미배당액이지만 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
다만 이 확약은 변은희에게만 적용됩니다. 박성훈과 SARMADI MELIKA는 각각 2024.04.22., 2024.07.24. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라 보지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 이들의 인수 위험 역시 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 구천동 42-1 우남빌 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 정조로742번길 24-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 신미자 · 2021.04.27. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별개로 미상 임차인을 봐야 한다
2016.11.24. 안양원예농업협동조합 근저당권 840,000,000원, 2017.01.26. 반월농업협동조합 근저당권 156,000,000원, 2019.09.20. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 120,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리의 말소기준은 2025.11.05. 강제경매개시결정입니다.
변은희의 주택임차권은 2023.05.10. 등기됐고, 임대차계약일 2021.05.07., 주민등록일·점유개시일 2021.04.27., 확정일자 2021.05.07.입니다. 말소기준보다 앞선 권리라 원칙적으로 인수 검토가 필요하지만, 2026.06.01. 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소가 예정돼 변은희의 실질 인수는 0원입니다.
2026.02.26. 수원시 압류는 강제경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 변은희 | 2021.04.27. | 2021.05.07. | 230,000,000원 | 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 박성훈 | 2024.04.22. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| SARMADI MELIKA | 2024.07.24. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 변은희 보증금 | 230,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 변은희 미배당액은 3,034,000원입니다. 다만 이 금액은 2026.06.01. 확약 때문에 변은희에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 박성훈·SARMADI MELIKA의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 임차인 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 변은희 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 3,034,000원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 48,587,200원 | 230,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 85,029,760원 | 230,000,000원 |
위 ‘변은희 룰상 인수’는 확약이 없을 때 배당 부족분을 기준으로 계산된 금액입니다. 실제로는 2026.06.01. 확약이 변은희에게 적용되므로 각 회차에서 변은희 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려가더라도 변은희 보증금 때문에 실질취득액이 230,000,000원에 고정되는 구조는 아닙니다.
다만 박성훈·SARMADI MELIKA의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득액이 확정적으로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 두 사람의 임대차관계와 보증금이 확인돼야 실제 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 매교동행정복지센터 임시청사 북동측 인근이며, 주위에 다세대주택·아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 6층건 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터, 북동측 약 4미터, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성훈 임대차 확인. 2024.04.22. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- SARMADI MELIKA 임대차 확인. 2024.07.24. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 변은희 확약의 효력이 이 임차인에게는 미치지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 변은희의 신건 기준 룰상 미배당 3,034,000원은 확약으로 실질 0원이지만, 다른 임차인의 보증금은 별도입니다.
- 수원시 압류 확인. 2026.02.26. 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 세금 관련 실제 배당·당해세 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 231,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 주된 230,000,000원 임차권보다 ‘확약 밖 2명’이 핵심
등기만 보면 가장 큰 숫자는 변은희의 230,000,000원 임차보증금입니다. 신건 배당에서도 3,034,000원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.01. 확약으로 변은희 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
이 사건의 실제 핵심은 그 밖에 있습니다. 박성훈과 SARMADI MELIKA는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득의 하한은 최저가 231,000,000원이지만, 두 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 변은희 확약만 보고 ‘인수 0원 사건’으로 단순화하면 안 되는 물건입니다.
