수원지방법원 2025타경58986. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 탑캐슬 102동 2층 203호, 전용 56.37㎡로 확인됩니다. 소유자 오승훈은 2022.03.29 매매를 원인으로 2022.03.31 소유권을 취득했고 거래가액은 219,000,000원입니다.
등기상 과거 하나은행 근저당권 1,488,000,000원이 있었으나 2022.05.20 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 이후 최유리의 임차권등기, 양천세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.03.31의 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞선 등기이므로 입찰 전 매각물건명세서에서 매수인 부담 여부를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 전용 56.37㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.03.29 매매 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
최유리는 임대차계약일 2022.04.19, 확정일자 2022.04.21, 전입·점유개시 2022.05.20로 말소기준 2023.02.07보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 219,000,000원입니다. 2024.01.22 임차권등기도 마쳤으며 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2022.05.20 | 219,000,000원 | 有 · 포기확약 | 有 | 실질 0원 |
| 심미경 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확약은 최유리에게만 적용됩니다. 심미경은 2025.06.09 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 최유리의 확약과 별개로 심미경 관련 임대차 내용은 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 가정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 38,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 74,660,800원 | 0원 |
38,376,000원·74,660,800원은 최유리의 대항력이 유지된다고 가정한 회차별 인수액입니다. 2026.05.13 확약을 반영하면 최유리 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 94.3%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
탑캐슬은 19세대, 2020.03.19 준공이며, 확인되는 실거래는 전용 56.37~59.56㎡ 5건입니다. 평균 거래금액은 243,800,000원으로 최저가 230,000,000원은 이 평균의 94.3%입니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래는 2022.03의 219,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 11,000,000원 높아 105.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.37㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2022.03 | 59.56㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 59.53㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.12㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.53㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 243,800,000원 |
평균만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 평균에는 250,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근의 56.37㎡·2층 거래는 219,000,000원이고, 이 물건 역시 2022.03.29 거래가액 219,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 거래 표본의 마지막 시점도 2022.03이어서 2026.09.30 매각의 현시세를 뒷받침하기에는 시차가 큽니다. 따라서 230,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 최유리 보증금 (우선변제) | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 6,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,020,000원, 최유리 우선변제 219,000,000원, 주택도시보증공사 6,980,000원으로 매각대금 230,000,000원이 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 212,020,000원은 미배당으로 남습니다. 최유리 관련 매수인 인수액은 확약 반영 시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 북측 대로 및 동측 세로변으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 926,800원/㎡입니다. 토지면적은 645.9㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 19세대이며 확인되는 거래는 5건, 경매 평균 유찰은 4.1회입니다. 소규모 단지인 만큼 가격과 매각기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.13 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 최유리 임차보증금에 적용되는지 원문을 다시 확인하세요.
- 심미경 임대차 확인. 2025.06.09 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.31 민간임대주택등기가 말소기준 2023.02.07보다 앞서 있으므로 매수인 부담 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세를 평균 하나로 보지 말 것. 평균 243,800,000원보다 최저가가 낮지만 최신 거래는 219,000,000원입니다. 현재 호가·실거래 확인 없이 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 환금성 보수적으로 평가. 19세대, 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 넉넉히 가정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 최유리의 219,000,000원 보증금 자체보다 2026.05.13 확약입니다. 원래 대항력이 있는 임차인이지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 확약은 최유리에게만 적용되고, 심미경의 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
가격 쪽은 별개입니다. 감정가·최저가 230,000,000원은 과거 평균 243,800,000원보다 낮지만, 가장 최근 거래 219,000,000원보다는 높습니다. 거래 시점도 2022.03에서 끝나 있어 2026.09.30 매각 시점의 현재 시세를 직접 뒷받침하기 어렵습니다. 여기에 19세대, 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 말소기준 이전 민간임대주택등기 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
