수원지방법원 2026타경50207. 영통동 루벤하임에이 3층 301호, 다세대주택입니다. 소유자는 권민지이고 2022.02.03 매매를 원인으로 거래가액 258,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 258,000,000원 임차보증금의 임차권입니다. 서재원은 2021.10.14 확정일자를 받고 2021.11.10 전입·점유를 시작했으며, 2023.08.17 임차권등기를 마쳤습니다. 2026.01.19 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원래대로라면 매수인 인수 여부가 가장 중요한 사건입니다.
하지만 2026.6.1. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 배당표상 계산되는 미배당 보증금은 룰상 수치로만 확인하고, 실제 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로200번길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 전용면적 | 37.93㎡ |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.03 매매 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
등기부의 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.10.25 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 서재원의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 그보다 앞서 있어 본래 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 다만 이번 사건에서는 2026.6.1. 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 권리는 선순위, 인수는 확약으로 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서재원 | 전유전부 · 주거 (임차권등기) | 258,000,000원 | 2021.11.10 / 2021.10.14 | 2026.03.20 | 대항력 有 우선변제권 승계 아님 확약으로 인수 0 |
③ 시세 비교 — 최근 시세 237,000,000원보다 신건이 높다
루벤하임의 확인된 거래는 8건입니다. 전체 평균은 265,250,000원이지만 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 237,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 237,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 262,000,000원으로 최근 시세의 110.5%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -12.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 40.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 38.87㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 40.28㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 서재원 보증금 | 258,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 468,000원입니다. 그러나 2026.6.1. 확약에서 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 468,000원은 룰상 미배당액이고 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 262,000,000원 | 468,000원 | 0원 | 262,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 209,600,000원 | 52,134,400원 | 0원 | 209,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,680,000원 | 93,467,520원 | 0원 | 167,680,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 관한 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 따라서 가격 판단에서도 보증금 258,000,000원으로 고정해 비교할 사건이 아니라, 확약을 반영한 실제 매각가를 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 수인분당선 망포역 남동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며 공동자동출입문·승강기·도시가스 난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 804.0㎡, 평지·사다리형이며 남측 약 12m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모·거래. 루벤하임은 30세대이고 사용승인일은 2021-07-16입니다. 확인된 거래는 8건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 인수 0원 판단은 2026.6.1. 제출된 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심이므로 매각기일 전 원문과 효력을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 서재원 임차권등기가 실제 매수인에게 남지 않도록 확약 내용과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 265,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 237,000,000원, 최근 추세 -12.0%를 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 시세의 110.5%이므로 현 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 258,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 468,000원의 미배당액이 나오고, 유찰 시 그 수치는 52,134,400원·93,467,520원으로 증가합니다. 하지만 2026.6.1. 확약은 바로 그 임차인에 대해 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이므로 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 262,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 237,000,000원의 110.5%이고, 최근 거래 추세도 -12.0%입니다. 권리 리스크가 확약으로 정리된 것과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 신건은 최근 시세 이상이고, 가격 판단은 최근 거래를 기준으로 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
