부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경376 · 정읍지원 · 다세대
철근콘크리트조 59.906㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

52,000,000원 5,200만 감정가 56,000,000원

감정가의 92% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 39,200,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

정읍지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

392만원

최저가의 10% · 3,920,000원

실거래 대비

▼ 0.6% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 5,233만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 전세권 6,500만원이 핵심. 현재 최저가 기준 미배당 가능성이 있어 인수 위험 검토가 필요한 다세대.

가격 최저가 39,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 47,900,000원의 81.8%
자금 입찰보증금 3,920,000원 · 전세권 미배당 가능성 26,905,600원
리스크 임하식 전세권 65,000,000원은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성

한 줄 평 최저가는 최근 거래 대비 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전세권 65,000,000원과 전입에 따른 대항력 문제가 있어 낙찰 후 실질 부담을 반드시 계산해야 합니다.

감정가

56,000,000원

다세대

최저가

39,200,000원

1회 유찰

전세권 미배당

26,905,600원

배당 부족 예상

핵심지표

선순위 전세권

인수 가능성 검토

전주지방법원 2025타경376. 부안군 행안면 역리 코쿤빌리지 102동 401호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔고 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 등기부를 보면 2013년 설정된 전세권이 존재합니다.

물건 개요

사건번호	전주지방법원 2025타경376
소재지	전북특별자치도 부안군 행안면 역리 1166 코쿤빌리지 제102동 제4층 제401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 코쿤빌리지 48세대 · 59.906㎡
소유자	동국토건주식회사
감정가 / 최저가	56,000,000원 / 39,200,000원
청구금액	65,000,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인

말소기준권리는 2017년 6월 압류로 계산됩니다. 그러나 을구 15번 전세권은 2013년 설정되어 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 전세권자 임하식의 전세금은 65,000,000원이며, 현재 최저매각가 기준 배당으로 전액 충당되지 않아 차액 검토가 필요합니다.

② 임차·전세권 분석

권리자	구분	금액	대항력	우선변제	승계
임하식	전세권	65,000,000원	있음	해당 가능	검토

⚠️ 전세권 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금 미상 여부와 전세권 관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교

코쿤빌리지 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 47,666,666원, 최근 12개월 평균은 47,900,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.03	59.36㎡	4	49,000,000원
2026.02	58.83㎡	4	53,500,000원
2026.02	59.33㎡	3	52,000,000원
2026.01	58.83㎡	5	40,000,000원
최근 12건	59㎡대	12건	47,666,666원

최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.8% 수준입니다. 다만 선순위 전세권 부담을 포함하면 단순 최저가 비교만으로 매력 판단하기 어렵습니다.

배당 분배 (최저가 39,200,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만 전세권 미배당 부담이 핵심 변수입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,105,600원
전세권 · 임하식	65,000,000원	38,094,400원
미배당	-	26,905,600원

⛔ 핵심 위험 최저가 기준 배당 후에도 전세권 금액 일부가 남습니다. 전세권이 매수인에게 인수되는 구조인지 반드시 확인해야 하며, 단순히 39,200,000원에 취득한다고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 을구 15번 전세권 65,000,000원의 존속 및 매수인 부담 여부 확인.
배당요구 확인. 전세권자의 배당 관련 절차와 매각물건명세서 내용을 재확인.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세 여부 확인.
시세 판단. 최근 12개월 평균 47,900,000원과 실질 부담액을 함께 비교.

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저다”

부안 코쿤빌리지 401호는 최저가만 보면 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 그러나 선순위 전세권 65,000,000원이 존재해 일반적인 유찰 물건처럼 접근하면 위험합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 전세권 처리와 실질 취득비용 계산입니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 선순위 전세권이 발목 잡는다 — 부안 코쿤빌리지 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인

② 임차·전세권 분석

③ 시세 비교

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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