제주지방법원 2024타경5976. 제주 애월읍 수산리 애스턴힐 2동 305호, 전용 49.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 334,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,660,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2019.07.29. 설정된 신한은행 근저당이며, 이후 박상미 근저당, 강제경매·임의경매 개시결정, 국민건강보험공단 압류, 권영실의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인폭이 큽니다. 애스턴힐 전용 49.78㎡의 최신 거래는 2024.02. 320,000,000원, 최근 12개월 평균은 325,000,000원입니다. 현재 최저가와 매수인 인수액 0원을 합친 실질취득 163,660,000원은 이 최근 평균의 50.4%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.7% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세 때문에 할인처럼 보이는 사례도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경5976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산북길 17, 2동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.78㎡ · 제2동 제3층 제305호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상4층 · 사용승인 2018.09.05 |
| 소유자 | 곽종현 · 2024.02.14. 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 216,065,573원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
말소기준은 2019.07.29. 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이었고 2023.05.17. 변경등기로 256,800,000원이 기재되어 있습니다. 2024.05.02. 박상미 근저당 26,000,000원, 2024년 강제경매·압류·임의경매, 2024.11.01. 권영실 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 권영실 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영실 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.06.01 | 2023.06.08 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
권영실은 2023.05.22. 임대차계약, 2023.06.01. 전입·점유개시, 2023.06.08. 확정일자, 보증금 50,000,000원이고 2024.11.01. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그러나 말소기준인 2019.07.29.보다 전입일이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.11.01. 신고됐지만, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
애스턴힐은 19세대, 사용승인 2018.09.05.의 다세대주택입니다. 전용 49.78㎡ 기준 최신 거래는 2024.02. 320,000,000원이고, 최근 12개월 거래 2건 평균은 325,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득은 모두 163,660,000원으로 최근 평균의 50.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.78㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2023.08 | 49.78㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 49.78㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2021.09 | 54.71㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 325,000,000원 |
전체 4건 평균은 322,250,000원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근인 325,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 실질취득 163,660,000원은 최신 거래의 약 절반 수준이고, 최근 거래군과 이전 거래군 비교도 +1.7%입니다. 따라서 이 사건의 가격 할인은 과거 고가 거래가 만든 착시만으로 설명되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 160,568,760원 |
| 2. 근저당 · 박상미 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강진호 | 216,065,573원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 216,065,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,091,240원을 제외한 160,568,760원이 선순위 신한은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권총액 758,131,146원 대비 미배당액은 597,562,386원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 597,562,386원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 645,973,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 80,193,400원 | 78,349,919원 | 679,781,227원 | 0원 |
이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조가 아니므로, 유찰될수록 매수인 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차 163,660,000원에서 매수인 부담으로 붙는 권리는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수산저수지 동측 인근으로 단독주택·공동주택·농경지가 혼재한 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 애조로, 북서측 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층·지상4층 다세대주택이며, 기본 위생급배수·가스보일러 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 6m 아스콘 포장도로에 접하고 남측 폭 약 4m 비포장 농로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 218,200원/㎡, 토지면적 1,791㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 공부상 제2동 제305호와 현장 표시 ASTONE HILL B동 제305호가 같은 대상임을 현장에서 다시 확인하세요.
- 임차권 확인. 권영실 보증금 50,000,000원은 등기돼 있으나 대항력은 없습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 배당요구 상태를 다시 대조하세요.
- 실거래 표본. 최근 시세 대비 가격 차이는 크지만 확인되는 거래는 4건입니다. 동일 면적·층·내부상태를 직접 비교하세요.
- 환금성. 19세대 다세대, 경매 매각률 33.33%라는 점을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 현장 상태. 수산저수지 인근 농촌 취락지대 입지, 도로 조건, 건물 관리상태와 내부 수리비를 직접 확인하세요.
- 배당 외 비용. 관리비, 조세, 명도비용 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 환금성
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 163,660,000원만이 아닙니다. 임차권 보증금 50,000,000원이 존재하지만 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 실질취득은 그대로 163,660,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 325,000,000원의 50.4%, 최신 거래 320,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 1.7% 높은 방향입니다. 다만 이 물건은 19세대 다세대이고 거래 표본 4건, 경매 매각률 33.33%인 시장입니다. 결론은 “권리와 가격은 매력적이지만, 환금성과 현장 상태를 반드시 확인해야 하는 물건”입니다. 할인율 하나만으로 판단하기보다 실제 호수 상태와 애월 수산리 다세대 수요까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
