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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 4회 · 최저 145,841,000원
C 매력지수52 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경11483 · 제주지방법원 · 건물
800㎡
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
361,700,000원 3억 6,170만 감정가 1,239,624,720원
감정가의 29% 2026-07-21 낙찰
최저매각가 297,634,000원 최저가 대비 +21%
낙찰일
07-21 낙찰 완료
제주지방법원 일괄매각 4개 목록
입찰 보증금
2,976만원
최저가의 10% · 29,763,400원
감정가 대비
▼ 70.8% 싸게 매수
감정가 12.40억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24%까지 하락했지만, 미배당 채권과 농지취득자격증명 등 비가격 리스크 확인이 필요한 토지+건물입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지

4회 유찰로 가격은 내려왔지만, 미상 임차인과 농지취득 리스크가 남았다 — 서귀포 토평동 2857-1

제주지방법원 2024타경11483 · 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1
감정가 1,239,624,720원 · 최저매각가 297,634,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.07.21 · 제주은행 신청 임의경매
52점
매력지수 C등급 · 4회 유찰로 가격은 낮지만 미상 임차인·농지취득·환금성 리스크가 남은 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 최저가는 감정가 대비 낮지만, 대항력 판단 불가 점유자와 농지취득자격증명, 기타+토지 용도의 환금성 부담으로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 24%까지 내려온 가격은 매력적입니다. 다만 이 물건은 단순한 저가 토지 투자가 아닙니다. 대항력 판단이 끝나지 않은 점유자, 농지취득자격증명 필요 토지, 단독주택+토지 용도의 환금성 문제가 있어 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
감정가
1,239,624,720원
평가금액
최저가
297,634,000원
4회 유찰 · 감정가 24%
실질취득
297,634,000원
인수권리 없음
핵심지표
C등급
권리보다 점유·용도 리스크

제주지방법원 2024타경11483. 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 12.39억이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 2.97억까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2014년 설정된 주식회사제주은행 근저당권이며 이후 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 깨끗하게 끝나는 물건과는 다릅니다. 현황조사상 점유자 유숙재가 확인되며 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 또한 목록4 토지는 농지취득자격증명이 필요한 농지로 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호제주지방법원 2024타경11483 (임의경매)
소재지제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1
도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 인정오름로85번길 58-11
물건종류 / 이용상태기타 + 토지 · 단독주택 이용 중
소유자김온순
감정가 / 최저가1,239,624,720원 / 297,634,000원
신청채권자 / 청구주식회사제주은행 / 592,465,067원
매각기일2026.07.21

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

⚠️ 점유자 확인 필요 현황조사와 매각물건명세서 기준 점유자 유숙재가 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

② 권리분석 핵심

구분내용
말소기준권리2014.07.25 을구 2번 근저당권 · 주식회사제주은행 · 채권최고액 138,000,000원
후순위 권리2016년 이후 근저당권, 가압류 등은 매각으로 소멸
매수인 인수매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음
주의사항점유자 유숙재의 대항력 판단 불가

③ 임차인 분석

점유자대항력우선변제승계비고
유숙재 가능·미상 판정 불가 해당 없음 전입신고일·보증금 미상

④ 예상배당표 (매각가 297,634,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,966,876원
제주은행 근저당권138,000,000원138,000,000원
제주은행 근저당권80,000,000원80,000,000원
제주은행 근저당권360,000,000원74,667,124원
후순위 채권 잔여309,016,389원0원
소유자 잔여-0원
매각대금 배분 (2.97억)
감정가 vs 회차별 가격
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 후순위 채권 미배당 구조와 용도 리스크를 함께 봐야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 저렴해진 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 점유자의 대항력 여부, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 단독주택+토지 용도의 환금성을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 서귀포시 토평동 소재 토평동마을회관 북서측 원거리에 위치하며 주변은 단독주택·중소규모 점포·전·과수원 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 근거리에 516로와 정기버스노선이 있어 교통상황은 무난합니다.
  • 토지. 자연녹지지역이며 토지면적은 800㎡입니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
  • 용도. 단독주택 이용 중이며 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 점유 확인. 유숙재 점유자의 전입일·보증금·임차관계를 반드시 확인하세요.
  • 농지취득자격증명. 목록4 토지는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.
  • 용도 검토. 아파트와 달리 토지+단독주택 물건은 매수층이 제한될 수 있습니다.
  • 배당 구조. 현재 회차에서는 후순위 채권 미배당이 발생하는 구조입니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

이 물건은 4회 유찰로 감정가 대비 낮은 가격대까지 내려온 것이 가장 큰 특징입니다. 그러나 좋은 경매 가격이 곧 쉬운 경매를 의미하지는 않습니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 점유자 대항력 판단과 농지취득자격증명이라는 별도의 확인 절차가 남아 있습니다. 가격 매력은 분명하지만, 확인 없는 입찰은 위험한 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인이 필요합니다. 당해세·관리비·실제 임대차관계 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1

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