전주지방법원 2025타경30422. 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4에 있는 건물과 토지로, 감정평가상 건물 1~4층은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조·일반철골구조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 토지는 1,021㎡의 대지입니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
가격만 보면 감정가 2,794,838,900원에서 현재 최저가 1,369,471,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 노유자시설이라는 용도와 점유관계, 대항력 가능·미상 점유자의 보증금 확인이 가격보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30422 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4 · 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인중앙로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1~4층 노유자시설(노인복지시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 평슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 1,021㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 조문수 지분 100분의 97 · 유다겸 지분 100분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 2,794,838,900원 / 1,369,471,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,875,984,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 1건이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.24 을구 17번, 유다겸 지분 전부에 설정된 주식회사더리치파이낸스대부 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 2025.09.09 임의경매개시결정과 2025.10.31 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유자 10명
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유다겸 | 노유자시설 | 2023.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종순 | 노유자시설 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서병무 | 노유자시설 | 2024.01.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소례 | 노유자시설 | 2024.01.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍운표 | 노유자시설 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정금 | 노유자시설 | 2024.02.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승례 | 노유자시설 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성순 | 노유자시설 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순옥 | 노유자시설 | 2025.07.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 노유자시설 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
10명 모두 노유자시설 이용자로 조사됐습니다. 이 가운데 9명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 제공된 분석상 대항력이 없습니다. 반면 유다겸은 기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 인수 여부와 금액은 입찰 전에 반드시 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,369,471,000원으로 감정가 2,794,838,900원의 49%입니다. 다음 회차 가정값은 3회 유찰 시 958,629,699원, 4회 유찰 시 671,040,789원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,369,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,094,710원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사더리치파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,323,376,290원 |
위 배당표는 현재 최저가 1,369,471,000원 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 유다겸의 보증금이 확인되지 않아 실제 권리관계 확인 전에는 인수위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물 1~4층 전체가 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 옥상 부분에 제시외 건물이 소재합니다.
- 입지. 신태인파출소 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측에 신태인중앙로가 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,021㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 235,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유다겸 보증금 확인. 2023.07.11 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전까지 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유자 10명 확인. 노유자시설 이용자가 다수 존재하므로 실제 사용관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 옥상 부분의 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가서 기재 위치와 현황을 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 용도와 환금성. 일반 주거용이 아닌 노유자시설이므로 사용승계·운영 가능성·향후 매수층을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 인수 가능성
현재 최저가는 감정가의 절반 아래인 1,369,471,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 낙찰 후보가 아닙니다. 노유자시설과 토지의 일괄매각이고 10명의 점유자가 확인되며, 특히 유다겸은 말소기준보다 앞서 전입했습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 현재 최저가로 고정할 수 없습니다.
등기상 기준권리 이후 권리는 소멸하고 명시된 법정지상권도 없지만, 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%를 시장가 대비 할인으로 환산할 수도 없습니다. 가격보다 권리확인과 점유관계 확인이 먼저인 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
