전주지방법원 2025타경30422. 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 1~4층은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 옥상 부분에는 제시외 건물이 소재합니다. 토지는 1,021㎡, 지목은 대, 일반상업지역이고 신태인중앙로와 접하는 상업용 토지입니다. 소유자는 조문수 지분 100분의 97, 유다겸 지분 100분의 3으로 확인됩니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2023.07.24 주식회사더리치파이낸스대부 근저당권 30,000,000원입니다. 이 권리는 유다겸의 100분의 3 지분 전부에 설정됐고, 제공된 권리분석상 말소기준권리로 판정돼 있습니다. 이후 2025.09.09 경매개시결정과 2025.10.31 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30422 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인리 214-4 · 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 신태인중앙로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~4층 노유자시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 평슬래브지붕 4층 · 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 |
| 토지 | 1,021㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 조문수 100분의 97 · 유다겸 100분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 2,794,838,900원 / 1,369,471,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,875,984,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.24
현재 분석의 말소기준은 을구 17번 주식회사더리치파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 유다겸 지분 전부에 설정됐습니다. 2025.09.09 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.10.31 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 10명, 대항력 1명
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인·점유자는 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 유다겸을 제외한 9명은 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판정됐습니다.
| 성명 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유다겸 | 노유자시설 | 2023.07.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종순 | 노유자시설 | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서병무 | 노유자시설 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소례 | 노유자시설 | 2024.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍운표 | 노유자시설 | 2024.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정금 | 노유자시설 | 2024.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승례 | 노유자시설 | 2024.07.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성순 | 노유자시설 | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순옥 | 노유자시설 | 2025.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 노유자시설 | 2025.08.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 2,794,838,900원이고 현재 최저매각가는 1,369,471,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 958,629,699원, 4회 유찰 시에는 671,040,789원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 노유자시설과 토지가 함께 거래되는 비주거형 물건이라 가격 판단은 권리 확인과 별도로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,369,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,094,710원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사더리치파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,323,376,290원 |
제공된 시뮬레이션상 채권자 총 채권액 30,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 1,323,376,290원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물 1~4층은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 옥상 부분에 제시외 건물이 소재합니다.
- 입지. 신태인파출소 북동측 인근으로 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 남동측으로 신태인중앙로가 소재해 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,021㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 235,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유다겸 보증금 확인. 전입일 2023.07.11로 말소기준 2023.07.24보다 빠릅니다. 보증금이 미상이므로 계약관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 나머지 9명 점유 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 노유자시설 이용과 실제 인도 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 재확인. 현재 자료상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 옥상 부분 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있으므로 감정평가서상 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인으로 단정할 수 없습니다.
- 배당표 해석. 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 2023.07.11이다”
감정가 2,794,838,900원짜리 물건이 2회 유찰돼 1,369,471,000원, 감정가 49%까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 할인율만이 아닙니다. 유다겸의 전입일 2023.07.11이 말소기준 2023.07.24보다 앞선다는 점이 더 중요합니다. 유다겸은 대항력 있음으로 분석됐고 보증금은 미상입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수 0원으로 제시돼 있습니다. 그렇더라도 보증금이 확인되지 않은 대항력 점유관계를 그대로 둔 채 “인수 0원 확정”으로 접근하는 것은 위험합니다. 게다가 실거래 시세 자료도 없어 현재 49% 가격이 시장가 대비 충분히 싼지 판단할 근거가 없습니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·보증금과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
