53,687,000원
서울동부지방법원 2023타경3265. 홍익동 애드하우징 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가에서는 근린생활시설(사무소)로 확인되지만 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 권리분석의 핵심은 최저가 53,687,000원이 아닙니다. 임차인 이종혜가 2020.01.31 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2021.02.22 국 압류보다 앞섭니다. 보증금 245,000,000원에 배당요구까지 했기 때문에 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 회차 배당추정에서는 매각대금 53,687,000원에서 집행비용 1,366,366원을 먼저 제외하고, 이종혜에게 52,320,634원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 192,679,366원이 남습니다. 낙찰대금과 인수액을 함께 봐야 하므로, 낙찰가가 5천만원대로 내려왔다는 사실만으로 ‘감정가 대비 79% 할인’이라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경3265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 무학로8길 14, 2층201호 (홍익동,애드하우징) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 중 2층 201호 · 사용승인일 2019.01.15 |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 53,687,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.02.22 국 압류입니다. 이후 국·성동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이종혜는 2020.01.31 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.01.31이고 배당요구를 2024.01.15 했으므로, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 한 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이종혜 | 201호 · 주거 | 2020.01.31 / 2020.01.31 배당요구 2024.01.15 | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 245,000,000원은 중복 합산할 항목이 없습니다. 현재 회차에서는 52,320,634원만 배당되는 것으로 추정되어 192,679,366원이 미배당으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 5,368만원이 아닌 ‘실질취득’으로 본다
애드하우징의 유사 면적 거래는 최근 10건이 확인되고, 전체 평균은 350,500,000원입니다. 다만 가격판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 353,250,000원, 최신 거래는 2025.12의 375,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 1.3%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.9㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2025.07 | 29.13㎡ | 5 | 358,000,000원 |
| 2025.06 | 29.13㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 29.13㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.01 | 29.13㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2022.08 | 28.9㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.07 | 28.9㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2022.05 | 28.9㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2022.04 | 28.9㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.04 | 28.9㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 353,250,000원 |
보증금 245,000,000원을 실질취득의 기준으로 잡으면 최근 12개월 평균 353,250,000원과 최신 거래 375,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체가 싸서 매력적인 물건이 아니라, 대항력 보증금까지 포함한 실질취득액이 최근 거래보다 낮다는 점에서만 가격 여지가 있습니다. 다만 일반 거래와 달리 위반건축물·용도 불일치·공용부분 점유 문제가 붙어 있어 단순 실거래가 차이를 그대로 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,366,366원 |
| 1. 임차인 이종혜 보증금 | 245,000,000원 | 52,320,634원 |
| 2. 경매개시결정 · 이종혜 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차인 보증금 부족분 192,679,366원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로, 세금 우선순위 확인 없이 192,679,366원을 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 건축·용도 문제가 더 무겁다
- 용도 불일치. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 이용 중이며 공부와 현황이 서로 상이합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부·갑에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 내부구조 상이. 건축물대장 도면과 실제 내부구조가 다르고, 도면상 공용부분 일부를 점유·이용하는 것으로 확인됐습니다.
- 행정 리스크. 적법성 여부, 이행강제금 부과 여부, 원상회복의무 발생 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상7층 건물로 사용승인일은 2019.01.15이며 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차장시설이 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울무학초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 상왕십리역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 토지면적 401.0㎡, 공시지가 5,507,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 애드하우징은 18세대이고 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%로 경매 환금성 신호는 좋지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,687,000원을 매수원가로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 부족분까지 합산해 판단해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 이종혜와 강제경매 신청채권자 이종혜가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권 발생경위를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 원상회복 범위, 이행강제금, 공용부분 점유의 적법성 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소)과 현황 주거용의 불일치가 향후 사용·처분·대출에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 53,687,000원이지만, 실제 판단 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이종혜의 보증금이 245,000,000원이고 현재 추정 미배당액이 192,679,366원이므로, 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 2.45억 수준에 묶입니다. 그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 353,250,000원과 최신 거래 375,000,000원보다는 낮습니다.
그러나 7회 유찰, 경매 매각률 0.0%, 위반건축물, 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치, 건축물대장 도면과 다른 내부구조, 공용부분 일부 점유, 국세·지방세 압류, 임차인과 신청채권자의 동일인 가능성까지 한꺼번에 확인해야 합니다. 가격 여지는 있지만 권리·건축·환금성 확인 부담이 큰 물건입니다. 특히 최저가만 보고 ‘5천만원대 서울 물건’으로 접근하는 것은 이 사건의 핵심 구조를 놓치는 판단입니다.
