부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2023.03.16 박태금 근저당권이고 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 다만 백경범 및 점포로 조사된 점유관계는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 감정평가상 이용상태도 상가이며, 인접호수와 견고한 구조물로 구분되지 않은 오픈상가라는 점까지 함께 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

1,020,100,000원

최저 652,864,000원 · 2회 유찰

실질취득

652,864,000원

명시 인수 0원 기준 · 미상 임차관계 별도

매수인 명시 인수

0원

매각물건명세서상 해당사항없음

핵심지표

감정가 64%

2회 유찰 현재 회차

🏷️ 감정가 64% · ⚠️ 대항력 미상 2건 · 💰 명시 인수 0원 가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 임차관계와 실제 점포 경계 확인이 선행돼야 합니다.

서울동부지방법원 2024타경898. 등기상 소유자는 주심부동산중개법인주식회사이고, 말소기준권리는 2023.03.16 설정된 박태금의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 2024.04.05 박태금이 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서와 현황조사에는 백경범 및 점포가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 확인되는 표현은 대항력 가능·미상이 정확합니다.

물건 개요

사건번호	서울동부지방법원 2024타경898
소재지	서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 4층401호 (천호동,나비빌딩)
용도 / 이용상태	도시형생활주택 · 상가(판매 및 영업시설)
소유자	주심부동산중개법인주식회사
감정가 / 최저가	1,020,100,000원 / 652,864,000원 (2회 유찰)
신청채권 / 청구	박태금 / 1,139,666,667원
매각기일	2026.09.07
등기 발행	2026.07.29 · 서울동부지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸

과거 신탁, 가처분, 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.16 박태금 근저당권입니다. 채권최고액 1,170,000,000원으로 최저매각가보다 크며, 현재 회차 배당에서도 근저당권자에게 전액 배당되지 않습니다. 하지만 그 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 명시 인수액은 0원입니다.

✅ 등기상 기준 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 대항력을 단정할 수 없다

성명·표시	점유부분	용도	전입	확정일자	보증금	판정
백경범	413호	주거	미상	미상	미상	대항력 가능·미상
점포	미상	주거	미상	미상	미상	대항력 가능·미상

백경범은 점유부분이 413호로 기재돼 있어 본건 401호와의 실제 점유관계도 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 두 조사사항 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인에게 남을 금액을 계산할 근거가 없습니다.

⛔ “명시 인수 0원”과 “실질 위험 0원”은 같은 말이 아닙니다 배당 계산상 매수인 인수는 0원이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없지만, 미상 점유자의 전입·보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수위험까지 0원으로 확정할 수 없습니다.

③ 배당 구조 (매각가 652,864,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,928,640원
을구 1번 근저당권 · 박태금	1,170,000,000원	643,935,360원
소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,170,000,000원 중 643,935,360원이 배당되고 526,064,640원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 652,864,000원)

회차별 미배당

실거래 시세 자료가 없어 가격 비교 대신 유찰 회차별 근저당 미배당 변화를 표시했습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다

회차	매각가	박태금 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%)	652,864,000원	643,935,360원	526,064,640원	0원
3회 유찰 시 (감정가 51%)	522,291,200원	514,668,288원	655,331,712원	0원
4회 유찰 시 (감정가 41%)	417,832,960원	411,254,630원	758,745,370원	0원

근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당은 커집니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 이 수치는 미상 임차관계가 별도로 확인되기 전의 배당 계산이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.

⑤ 현황·경계 — ‘401호’ 자체를 현장에서 확인해야 한다

감정평가상 본건은 상가(판매 및 영업시설)이며 대부분 공실상태로 조사됐습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물이고, 4층 401호 외 46개호 상가로 평가됐습니다.

⚠️ 오픈상가 경계 확인 감정평가서에는 오픈상가로서 인접호수와 구분되는 견고한 구조물은 없으나 바닥이 구분돼 있고, 점포 위로 상가 호별 번호표시가 부착돼 있다고 기재돼 있습니다. 집합건축물대장에는 건축과-6915호(2017.3.17.)에 의거 전유부합병으로 착오생성이 표기돼 있습니다.

따라서 단순히 등기상 401호만 확인할 것이 아니라 현장에서 바닥 경계, 호별 표시, 실제 점유범위와 공부상 전유부분이 서로 일치하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5,8호선 천호역 동측 인근이며, 대형판매시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
교통. 나비빌딩까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 천호역이 있어 교통환경은 비교적 양호한 편입니다.
이용상태. 상가(판매 및 영업시설)로 대부분 공실상태이며 일부는 “폰케어존” 관련 시설로 이용 중입니다.
토지. 토지면적 2,024.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가 26,460,000원/㎡입니다.
규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 공부와의 차이에는 전유부합병 착오생성 표기가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

임차관계 확인. 백경범 및 점포의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
401호와 413호 관계 확인. 백경범의 점유부분이 413호로 적혀 있으므로 본건 401호와의 실질 점유 관계를 대조해야 합니다.
오픈상가 경계 확인. 인접호수와 견고한 구조물로 구분되지 않은 현황과 바닥 경계·호별 번호표시를 직접 확인해야 합니다.
전유부합병 표기 확인. 집합건축물대장의 “전유부합병으로 착오생성” 기재가 현재 공부와 현황에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
가격 검증. 최저가는 감정가의 64%이지만 실거래 시세 자료가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
배당과 인수 구분. 근저당 미배당 526,064,640원과 매수인 인수액은 동일 개념이 아닙니다. 배당표상 명시 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 것이 있다

현재 최저매각가는 652,864,000원으로 감정가 1,020,100,000원의 64% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 명확하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기에는 확인해야 할 요소가 분명합니다.

백경범과 점포의 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 본건은 감정평가상 상가로 이용되며 인접호수와 견고한 구조물로 분리되지 않은 오픈상가입니다. 여기에 전유부합병 착오생성 표기까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 말소기준권리 자체보다 임차·점유관계와 전유부분 경계 확인이 승부처입니다. 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-08	유찰	10억 2,010만원
2	2026-07-27	유찰	8억 1,608만원
3	2026-09-07	대기	6억 5,286만원

부동산임의경매

최저가는 감정가의 64% — 하지만 임차관계 미상과 오픈상가 경계를 먼저 봐야 한다

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸

② 점유·임차관계 — 대항력을 단정할 수 없다

③ 배당 구조 (매각가 652,864,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다

⑤ 현황·경계 — ‘401호’ 자체를 현장에서 확인해야 한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 것이 있다

사건 개요

물건 전체 내역 (47)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (81장)

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