서울동부지방법원 2024타경2627. 이 사건은 단순한 빌라 한 호실 전체 매각으로 보기 어렵습니다. 등기상 현재 소유자는 구경화와 박청자가 각각 96분의 48을 보유하고 있고, 경매개시결정은 구경화 지분에 대해 이뤄졌습니다. 매각물건명세서 비고도 지분매각이라고 적고 있습니다. 감정서에서는 공부상 비01호가 실제로 B101호와 B102호의 두 세대로 나뉘어 이용되고 있으며, 그중 구경화 지분은 B101호에 해당하는 것으로 탐문해 평가했다고 기재합니다.
가격만 보면 감정가 265,000,000원에서 최저가 169,600,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 1건은 2023.09의 170,000,000원이고, 현재 최저가는 그 99.8%입니다. 게다가 임차인의 보증금이 미상이라 실제 승계액이 발생하면 실질취득비용은 169,600,000원을 넘어갑니다. 따라서 5회 유찰 자체는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2627 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-21, 비동 지1층 비01호 (암사동,삼성빌라) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건 내 지1층 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 구경화 지분 96분의 48 |
| 소유자 | 구경화 96분의 48 · 박청자 96분의 48 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.07 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 2014.08.04 위반건축물 · 위반내용: 2세대로 사용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준은 2021.01.08 설정된 김순안 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 구경화 지분에 설정된 주식회사해명주택건설 근저당권 120,000,000원과 강동구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸 여부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 조남국이 2015.05.15 전입한 것으로 나타나 말소기준일보다 앞섭니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조남국 · 지하 101호 | 2015.05.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
또 하나의 구조적 변수는 공유자 우선매수입니다. 매각물건명세서 비고에는 “공유자우선매수 신고는 1회에 한함”이라고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자는 공유자의 우선매수 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰보다 중요한 ‘실질취득비용’
삼성빌라(484-6)의 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 2023.09 전용 169.86㎡, 1층 거래가 170,000,000원이며, 최근 실거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 170,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 169.86㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 169,600,000원은 이 실거래의 99.8%입니다. 즉 확인 가능한 낙찰가 하한만 놓고 봐도 실거래와 사실상 같은 수준입니다. 더 중요한 점은 조남국의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 최저가보다 높아지며 170,000,000원을 넘어설 수 있습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰가 + 확인되는 승계액으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 2. 근저당 · 김순안 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사해명주택건설 | 120,000,000원 | 46,425,600원 |
| 4. 근저당 · 정정임 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 350,000,000원 중 예상 배당은 166,425,600원이며, 미배당은 183,574,400원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 더 줄어들 수 있습니다. 조남국의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원 산정을 실제 승계액 확정치로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 암사동, 지하철 8호선 암사역 동측. 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 암사역 및 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 대상은 철근콘크리트조 3층건 내 지1층 비01호의 B101호 부분으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 “2세대로 사용중”인 위반건축물로 기재돼 있으며, 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 확인하도록 명시돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,481,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼성빌라(484-6)는 19세대, 1995.05.31 준공이며 비교 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 매각률 11.11%로 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조남국 보증금 확인. 2015.05.15 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득비용으로 비교. 현재 최저가 169,600,000원은 실거래 170,000,000원의 99.8%입니다. 임차보증금 승계가 생기면 실거래 이상이 될 수 있습니다.
- 지분매각 확인. 등기상 구경화 지분 96분의 48에 대한 매각입니다. 낙찰 후 공유관계와 실제 B101호 이용관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수 신고는 1회에 한한다는 비고가 있으므로 외부 입찰자는 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 행정리스크. 2세대 사용에 따른 이행강제금과 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 실제 점유·호실 구획을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “64%까지 유찰됐는데도 싸다고 보기 어렵다”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 대비 64%라는 숫자입니다. 현재 최저가 169,600,000원은 비교 가능한 실거래 170,000,000원의 99.8%로, 가격 차이가 사실상 없습니다. 그런데 권리 쪽에서는 2015.05.15 전입한 조남국의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 승계 가능성을 제거할 수 없습니다.
여기에 등기상 구경화의 96분의 48 지분매각, 공유자 우선매수 가능성, 공부상 비01호를 B101호·B102호 두 세대로 구분 사용하는 위반건축물 문제, 평균 유찰 4.3회와 매각률 11.11%의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려왔다는 이유만으로 접근할 사건이 아니며, 임차인 승계액·지분관계·위반건축물 행정리스크가 모두 해소된 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 유형입니다.
