서울남부지방법원 2024타경129143. 화곡동 정감트윈빌 A동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 27.64㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 현재 소유자는 김범식이며, 2024년 8월 2일 임영주가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 6회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 경매개시보다 앞선 임영주의 전입·확정일자·임차권등기입니다.
임영주는 2021년 5월 21일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 169,500,000원이며, 2023년 10월 17일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 58,720,000원만을 시세와 비교하는 것은 권리분석상 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경129143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로17길 10, 제에이동 제5층 제502호 (화곡동, 정감트윈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.64㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김범식 (2023.04.19. 소유권이전 · 원인 2023.04.14. 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 58,720,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임영주 / 169,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 위반건축물 | 주거 8.01㎡ 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당분이 매수인에게 남는다
이 사건의 실제 임차인은 임영주 1명으로 정리됩니다. 현황조사와 등기부 임차권등기·매각물건명세서에서 동일인이 확인됩니다. 임영주의 전입일 2021.05.21.은 현재 경매개시결정 2024.08.02.보다 앞서고, 확정일자도 2021.05.21.이며 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임영주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.05.21 확정 2021.05.21 | 169,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 112,236,960원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
정감트윈빌A동(424-50)은 14세대, 2015년 4월 준공이며 대상 전용면적 27.64㎡와 면적이 일치하는 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2025년 5월, 4층 180,000,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 27.64㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.64㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
표면 최저가 58,720,000원은 최근 12개월 평균의 32.6%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실제 비교 기준인 170,956,960원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 약 95.0%로, 차이는 9,043,040원입니다. 실거래 표본도 1건뿐이라 이 차이를 큰 가격 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 58,720,000원 | 112,236,960원 | 170,956,960원 |
| 7회 유찰 시 | 46,976,000원 | 123,769,568원 | 170,745,568원 |
| 8회 유찰 시 | 37,580,800원 | 132,995,654원 | 170,576,454원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,456,960원 |
| 1. 임차인 임영주 보증금(우선변제) | 169,500,000원 | 57,263,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 임영주 | 169,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 미배당분은 112,236,960원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표상 임차보증금 우선변제와 신청채권 청구는 별도 항목으로 표시되지만, 신청채권자와 임차권자가 동일한 임영주이고 금액도 169,500,000원으로 동일하므로 본 리포트의 실질취득 계산에서는 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상 면적은 27.64㎡입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 곰달래로17길 및 곰달래로15가길에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 주거 8.01㎡ 무단증축이 표기돼 있으며 감정평가에도 이를 종합 고려해 포함 평가했습니다.
- 거래 표본. 정감트윈빌A동은 14세대이고 동일 면적 실거래 표본은 1건으로, 가격 비교 자료가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득을 분리해 보지 말 것. 현재 기준 최저가 58,720,000원에 예상 인수액 112,236,960원을 더한 170,956,960원이 핵심 비교가격입니다.
- 임차권 인수 원문 재확인. 임영주의 전입 2021.05.21., 확정일자 2021.05.21., 보증금 169,500,000원과 미배당분 매수인 인수 문구를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 임영주가 신청채권자이자 임차권자로 기재돼 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 계약관계와 채권원인을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 주거 8.01㎡ 무단증축 표기가 있으므로 현황과 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 거래는 2025.05. 4층 180,000,000원 1건이므로 한 건의 거래가를 절대적인 시세로 보지 말아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 170,745,568원·170,576,454원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
맺으며 — “26% 최저가”가 아니라 “약 1.71억 인수형”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 224,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 58,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 합치면 전혀 다른 그림이 됩니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임영주의 보증금 169,500,000원이 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금 112,236,960원은 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 비교해야 할 가격은 58,720,000원이 아니라 170,956,960원입니다.
이 실질취득액은 최근 12개월 평균·최신 실거래 180,000,000원의 약 95.0%입니다. 가격 차이는 존재하지만 실거래 표본이 1건이고, 6회 유찰 이력과 주거 8.01㎡ 무단증축 위반건축물 표기까지 함께 봐야 합니다. 무엇보다 추가 유찰돼도 보증금 인수액이 늘어 총부담이 약 1.71억원 부근에 머무는 구조이므로, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 승계와 제한적인 가격 안전마진입니다.
