서울남부지방법원 2024타경129143. 서울 강서구 화곡동 정감트윈빌 에이동 502호, 전용 27.64㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면상으로는 감정가 224,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 91,750,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 보고 할인율을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 임영주는 2021.05.21. 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 보증금 169,500,000원에 대한 임차권등기를 2023.10.17. 마쳤습니다. 현재 말소기준인 2024.08.02. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 89,698,500원, 미배당 인수액은 79,801,500원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경129143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로17길 10, 제에이동 제5층 제502호 (화곡동, 정감트윈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.64㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김범식 (2023.04.14. 재산분할, 2023.04.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 91,750,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임영주 / 169,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 주거 8.01㎡ 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2015.07.28. 박정안의 강제경매개시결정은 2015.07.31. 취하되어 2015.08.06. 말소됐으므로 현재 경매에서 존속하는 선순위 경매등기가 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.08.02. 임영주의 강제경매개시결정입니다. 임영주의 전입·점유·확정일자는 2021.05.21., 임차권등기는 2023.10.17.로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
현황조사와 임차권등기·매각물건명세서에 같은 이름의 임영주가 각각 나타나지만, 전입일과 점유 호수가 일치하는 동일 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임영주 신청채권자 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 169,500,000원 | 전입 2021.05.21. 확정 2021.05.21. 배당요구 2023.10.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로다
현재 회차에서 매각대금 91,750,000원 중 집행비용 2,051,500원을 제외한 89,698,500원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 169,500,000원에서 이를 뺀 79,801,500원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,750,000원 | 79,801,500원 | 171,551,500원 |
| 5회 유찰 시 | 73,400,000원 | 97,821,200원 | 171,221,200원 |
| 6회 유찰 시 | 58,720,000원 | 112,236,960원 | 170,956,960원 |
현재 회차에서 6회 유찰 가정까지 매각가는 33,030,000원 내려가지만, 인수액이 늘어나 실질취득액은 불과 594,540원만 감소합니다. 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 사실상 171,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 91,750,000원이 아니라 171,551,500원으로 비교
정감트윈빌A동은 14세대, 2015.04.15. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적과 같은 전용 27.64㎡의 확인 거래는 2025.05. 4층 180,000,000원 1건입니다. 비교 표본이 1건이므로 평균값도 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 27.64㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | 27.64㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 91,750,000원만 비교하면 최근 거래의 51.0%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 뺀 수치입니다. 실질취득액 171,551,500원은 최근 거래 180,000,000원의 95.3%이며, 차이는 8,448,500원입니다. 위반건축물과 명도·권리확인 부담을 감수하는 대가로 보기에는 가격 여유가 크다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,051,500원 |
| 1. 임차인 임영주 보증금 | 169,500,000원 | 89,698,500원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 박정안 | 169,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 임영주 | 169,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 79,801,500원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,051,500원으로 계산됐습니다. 매각대금 잔액은 임차인 우선변제에 배당되고, 보증금 부족분 79,801,500원은 매수인이 인수합니다. 당해세 등으로 실제 임차인 배당액이 줄어들면 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 도로. 서측과 남측으로 곰달래로17길 및 곰달래로15가길에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 주거 8.01㎡ 무단증축이 표기돼 있으며, 감정평가액에는 이를 종합 고려해 포함했습니다.
- 환금성. 총 14세대이며 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 기준 91,750,000원에 입찰하더라도 인수액을 합친 기준금액은 171,551,500원입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 6회 유찰 가정에서도 실질취득액은 170,956,960원으로 현재보다 594,540원만 낮아집니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차계약일 2021.03.13., 전입·점유·확정일자 2021.05.21., 임차권등기 2023.10.17.과 보증금 169,500,000원을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 임영주로 나타나는 경위와 채권관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 주거 8.01㎡ 무단증축 표기와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 비교 거래는 2025.05. 180,000,000원 1건이므로 대상 호수의 상태와 층 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 아니라 “95.3% 실질취득”
이 물건의 핵심은 4회 유찰이나 91,750,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 169,500,000원 중 배당되지 않는 79,801,500원을 매수인이 떠안으므로, 현재 실질취득액은 171,551,500원입니다. 최근 동일 면적 거래 180,000,000원의 95.3%로, 실질 할인 폭은 8,448,500원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총 취득액은 171,000,000원 안팎을 유지합니다. 여기에 집합건축물대장상 8.01㎡ 무단증축, 14세대 규모, 거래 표본 1건이라는 조건이 겹칩니다. 최저가는 크게 내려왔지만 총비용은 크게 내려오지 않은 사건입니다. 권리 인수액과 위반건축물 위험을 감안하면, 가격만 보고 접근하기보다는 임대차와 건축물 현황을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.