서울남부지방법원 2025타경10662. 강서구 화곡동 지엠밸리 9층 903호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 이창용은 2022.07.13. 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.06.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 바로 그 2025.06.27. 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 김소연은 2022.05.23. 임대차계약, 2022.05.25. 확정일자, 2022.06.15. 주민등록·점유개시 후 2024.03.14. 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리 계산만 적용하면 현재 최저가 110,182,000원에서 배당 후 남는 167,160,548원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하2층 / 지상18층 건물 중 제9층 제903호 |
| 사용승인일 | 2020.04.09 |
| 소유자 | 이창용 (2022.07.13. 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 110,182,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 2.75억 인수는 확약으로 제거
이 사건에 기재된 실제 임차인은 2명입니다. 김소연과 TSOY GALINA이며, 주택도시보증공사는 김소연의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 275,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김소연 대항력 우선변제 승계 | 2022.06.15 확정일자 2022.05.25 | 275,000,000원 | 말소기준 이전 전입·점유. 배당요구 및 임차권등기. 다만 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원. |
| TSOY GALINA 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 2024.11.16 확정일자 미상 | 미상 | 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 확약 적용 대상도 아니므로 별도 인수위험이 남습니다. |
② 실질취득 구조 — 최저가 41%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 110,182,000원으로 감정가 269,000,000원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 추가 전입자 TSOY GALINA의 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
김소연만 놓고 확약을 적용하지 않는 일반 계산에서는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 167,160,548원, 5회 유찰 시 188,841,021원, 6회 유찰 시 206,152,817원입니다. 즉 대항력 있는 고액 임차보증금 사건은 낙찰가 하락만으로 총 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,342,548원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 275,000,000원 | 107,839,452원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 계산상 김소연 보증금 미배당액은 167,160,548원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 김소연 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 김소연의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. TSOY GALINA의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물이며 사용승인일은 2020.04.09입니다. 승강기·기계식 주차장·도시가스 난방·소화전·화재탐지 설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 업무용 토지이며 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다. 토지면적은 360.7㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역 등이 포함되며 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김소연 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- TSOY GALINA 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김소연의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 275,000,000원을 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 낮은 최저가만으로 가격 가점 금지. 감정가 269,000,000원 대비 최저가 110,182,000원으로 4회 유찰됐지만, 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 확인된 사건이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점, 명도 협의 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 내용과 법원의 최신 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.75억은 해소, 미상 임차인은 남는다”
표면만 보면 감정가 269,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 110,182,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 임차권의 예외 조건을 먼저 봐야 합니다. 김소연의 275,000,000원 보증금은 일반 계산상 현재 회차에서 167,160,548원이 미배당되어 매수인 인수 대상이 되지만, 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 김소연 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 2024.11.16. 전입한 TSOY GALINA의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김소연에 대한 확약은 이 별도 임차인에게 적용되지 않습니다. 따라서 현재 확인 가능한 취득부담은 최저매각가 110,182,000원에 김소연 인수 0원이지만, 전체 실질취득액은 TSOY GALINA의 권리 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건의 결론은 “주된 고액 임차권은 해소됐지만, 별도 미상 임차인이 남은 확인필수형”입니다.
