서울동부지방법원 2024타경54147. 길동역 남서측 인근 청광플러스원큐브3차 15층 1516호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전유면적 15.243㎡ 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 홍윤기이고, 2021.04.09 매매로 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 압류 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인 홍예림의 전입과 대항력, 그리고 이후 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
홍예림의 전입일은 2021.03.19, 확정일자는 2021.02.18이고 임차보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.11.23 시흥세무서장 압류이므로 전입이 그보다 앞서 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 기계적으로 배당만 계산하면 최저가 92,160,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 90,101,120원만 배당되어 39,898,880원이 남습니다. 하지만 이 사건에서는 확약 때문에 그 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 87, 15층1516호 (길동,청광플러스원큐브3차) |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 15.243㎡ · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.04.09 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 92,160,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,945,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.11.23 압류입니다. 그 뒤의 2023.03.28 강동구 압류, 2023.04.07 임차권등기, 2024.04.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 말소기준보다 뒤라는 이유만으로 안전한 것은 아닙니다. 홍예림은 임차권등기 전에 이미 2021.03.19 전입했고 확정일자도 2021.02.18이어서, 원래 권리상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍예림 1516호 15.243㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.03.19 / 2021.02.18 | 有 · 포기확약 | 有 · 배당요구 | 해당 없음 |
홍예림은 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 임차보증금은 130,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대항력 역시 원래는 인정되는 구조지만, 이번 사건에서는 2026.01.12 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 입찰가를 계산할 때는 보증금 미배당액을 실질취득가에 더하지 않고 92,160,000원을 실질취득 기준으로 삼는 것이 정확합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 92,160,000원’으로 본다
청광플러스원큐브3차는 207세대, 2014.10.06 사용승인 단지입니다. 비교 실거래 12건의 면적은 13.27㎡와 17.69㎡로, 본건 15.243㎡와 정확히 일치하는 면적 표본은 아닙니다. 따라서 실거래는 방향성을 보는 자료로 활용하되 개별 호수의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.11 | 17.69㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 17.69㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 103,000,000원 |
가격 판단의 중심은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 103,000,000원과 최신 거래입니다. 실질취득 92,160,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%로, 최근 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.07 135,000,000원입니다. 다만 최근 표본에서 89,000,000원부터 135,000,000원까지 가격 편차가 크고, 본건과 정확히 같은 15.243㎡ 면적 거래가 아니라는 점 때문에 “시세 대비 확실한 급매 수준”으로 단정하기보다는 제한적인 가격 여유로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,880원 |
| 1. 임차인 홍예림 보증금 | 130,000,000원 | 90,101,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,945,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 홍예림 보증금 미배당액은 39,898,880원입니다. 다만 2026.01.12 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 적용되므로 홍예림에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근으로, 주변은 아파트·주상복합·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역·강동역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 15층입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형입니다. 남측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 207세대, 2014.10.06 사용승인 단지이나 본건은 15.243㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 경매 평균 유찰 5.9회, 본건 8회 유찰이라는 수치는 환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 핵심은 2026.01.12 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 않기. 배당계산상 미배당 39,898,880원이 보이더라도 확약 적용 시 홍예림에 대한 실질 인수는 0원입니다. 실질취득 기준은 92,160,000원입니다.
- 확약 범위 구분. 홍예림에 대한 확약을 다른 임차관계에 자동 확대하면 안 됩니다. 별도의 점유·임차관계가 확인되면 독립적으로 권리분석해야 합니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 최근 거래는 13.27㎡와 17.69㎡이고 본건은 15.243㎡입니다. 최근 12개월 평균 103,000,000원은 참고 기준으로 사용하고 동일 호실 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 8회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 왜 8회 동안 시장에서 소화되지 않았는지를 현장·관리상태·수요 측면에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만, 환금성은 풀리지 않았다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 최저가 92,160,000원에서는 배당 부족분 39,898,880원이 생겨 매우 위험해 보입니다. 하지만 2026.01.12 확약으로 홍예림이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 결론이 달라집니다. 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 92,160,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 103,000,000원의 89.5% 수준이라 일정한 할인은 존재합니다. 다만 정확히 같은 면적 실거래가 아니고, 본건이 8회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 5.9회라는 사실을 무시할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인 때문에 피해야 할 물건”이 아니라 확약으로 권리는 정리됐지만 환금성과 실제 수요를 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 권리분석의 승부처는 확약서 확인이고, 투자 판단의 승부처는 8회 유찰의 원인입니다.
