서울남부지방법원 2025타경10666. 영등포구 양평동3가 소원캐슬 4층 402호, 전용 24.98㎡의 도시형생활 단지형다세대주택입니다. 소유자 이소원이 2021년 거래가 359,000,000원에 취득한 뒤, 주택도시보증공사가 청구금액 359,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 11일 최문영 명의 근저당권 24,000,000원입니다.

표면만 보면 감정가 3.65억에서 두 차례 유찰돼 2.336억까지 떨어진 물건입니다. 그러나 전진예는 말소기준권리보다 앞선 2021년 6월 9일 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 따라서 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 일반적인 배당 구조대로라면 낙찰가가 낮아질수록 전진예의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 사실상 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는지에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다

말소기준권리는 2022년 5월 11일 설정된 최문영의 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전진예의 임차권등기 자체는 2023년 7월 27일로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유는 2021년 6월 9일로 더 빠릅니다. 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약은 한 사람에게만 적용된다

보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않은 실제 임차·점유 신고는 2명입니다. 주택도시보증공사는 전진예 보증금 반환채권의 승계인으로, 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 더하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 전진예 임차권등기 말소 조건이 실제로 충족되는 경우에 한합니다. 이 확약은 전진예 관련 보증금에만 적용되며, GAO LIMING의 점유·보증금 관계까지 해결하는 내용은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 확약이 깨지면 가격 메리트도 사라진다

소원캐슬 전용 24.98㎡ 및 25.75㎡ 실거래 표본은 2021년 6월부터 11월까지 총 10건입니다. 평균은 361,400,000원, 최신 거래는 2021년 11월 359,000,000원, 거래 범위는 359,000,000원~365,000,000원입니다.

확약 조건이 충족된 실질취득액 233,600,000원은 제공된 실거래 평균 361,400,000원의 64.6%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않을 때의 총부담 363,070,400원은 실거래 평균의 약 100.5%로, 사실상 과거 거래가격과 비슷합니다. 즉 이 물건은 확약 유효 여부에 따라 ‘64% 취득’과 ‘시세 수준 취득’으로 결론이 완전히 갈립니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)

전진예 보증금의 미배당액은 129,470,400원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인 부담으로 남지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 양평역 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 양평역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 4층이며, 2020년 10월 26일 사용승인을 받았습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 도시형생활주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 반영됐는지 원문으로 확인하세요.
• 조건 이행 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소 신청 주체·시기·필요서류와 매수인의 추가 협조사항을 확인하세요.
• 총부담 이중 계산. 확약 유효 시 233,600,000원, 확약 미적용 시 363,070,400원으로 각각 자금계획을 세우세요.
• GAO LIMING 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·계약관계·실제 점유 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
• 전진예 인도 상태. 임차권등기 후 퇴거 여부와 현재 현관 점유·열쇠 인도 상태를 현황조사서와 현장 방문으로 대조하세요.
• 민간임대주택 표시. 매각 후 등기 말소 여부와 임대사업자 등록 상태, 남아 있는 행정상 의무가 있는지 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 제공된 실거래는 2021년 자료이므로 2026년 인근 소형 다세대·도시형생활주택의 매매가와 임대가를 다시 조사하세요.
• 환금성 보수 적용. 15세대 소규모 건물과 단지 경매 평균 2.0회 유찰 이력을 반영해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡으세요.
• 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세, 수도·전기·가스 정산액을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·보증기관 확약 문서를 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 사는 물건

이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%라는 숫자가 아닙니다. 전진예는 보증금 3.59억의 선순위 대항력 임차인이므로, 통상적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 363,070,400원까지 올라갑니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각에 붙어 있어, 그 조건이 확실히 이행된다면 전진예 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그때의 실질취득액은 233,600,000원입니다. 반대로 확약의 적용범위나 말소 절차가 불명확하다면 총부담은 과거 실거래 평균과 비슷한 수준으로 되돌아갑니다.

여기에 확약 밖의 점유자 GAO LIMING, 민간임대주택 표시, 2021년에 머문 실거래 표본, 15세대 소규모 건물의 환금성까지 남아 있습니다. 결론은 조건부 검토입니다. 확약 원문과 임차권등기 말소 절차가 확정되기 전에는 입찰가를 계산할 수 없고, 확정된 뒤에도 2026년 현재 시세와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.