192,000,000원
서울남부지방법원 2025타경10673. 구로구 구로동 그린빌 제2층 제202호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 분석 대상 면적은 47.46㎡이고, 2021.09.09 사용승인된 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트 건물에 위치합니다. 아파트가 아니라 근린시설이므로 주거용 물건과 동일한 환금성이나 가격 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
등기 흐름은 주식회사지엘주택의 소유권보존과 무궁화신탁 명의 신탁을 거쳐, 2023.07.21 신탁재산이 다시 주식회사지엘주택으로 귀속된 뒤 같은 날 관악신용협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 설정된 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당보다 앞선 날짜에 전입한 점유자가 있어, 후순위 권리의 소멸 여부만 확인해서 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 구로구 가마산로20길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 47.46㎡ · 지하 1층/지상 7층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.09.09 · 그린빌 20세대 |
| 소유자 | 주식회사지엘주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 말소기준권리 | 2023.07.21 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 경매 청구액 | 1,149,057,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 전입이 남는다
말소기준은 2023.07.21 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.25 근로복지공단 가압류는 2026.03.31 해제되어 2026.04.01 말소됐고, 2025.07.03 경매개시결정과 2026.02.10 영등포구 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2023.07.21로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 점유 부분 미상 | 2023.03.29 | 신청 2025.09.26 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 인수 가능성 미배당 보증금이 있으면 매수인 부담 가능 |
| 유상윤 점유 부분 미상 | 2023.07.27 | 신청 2025.07.30 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 대항력 기준 인수 없음 보증금 및 실제 배당 내역 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 2명입니다. 유상윤은 말소기준 이후 전입해 대항력 기준 인수 위험이 없지만, 김도연은 전입일이 빠릅니다. 본건이 공부상 사무소인 만큼 실제 사용상태와 임대차 목적, 점유 범위도 원본 서류와 현장에서 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 80.3%라는 숫자에 면적 불일치가 숨어 있다
그린빌 거래표본 10건의 전체 평균은 274,090,000원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 239,180,000원으로 낮아졌고 최근 거래 추세는 -22.6%입니다. 최신 거래는 2025.09의 264,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 현재 시장은 하락 추세로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.57㎡ | 7 | 264,000,000원 |
| 2025.08 | 26.91㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 25.35㎡ | 7 | 187,900,000원 |
| 2025.04 | 26.91㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2025.03 | 28.57㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2023.03 | 29.22㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.22㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 2021.11 | 28.57㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.10 | 29.22㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.35~28.57㎡ | 5건 | 239,180,000원 |
| 전체 평균 | 25.35~29.22㎡ | 10건 | 274,090,000원 |
최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%입니다. 표면적으로는 할인돼 보이지만, 거래표본 면적은 25.35~29.22㎡이고 본건 분석 대상 면적은 47.46㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이므로 표본의 용도와 이용상태가 동일한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 80.3%를 직접적인 저가 매수 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 | - |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 204,000,000원 | 188,512,000원 | 15,488,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 | 7,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 등록채권 합계 | 211,000,000원 | 188,512,000원 | 22,488,000원 |
위 배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산입니다. 김도연·유상윤의 보증금, 확정일자, 우선변제액이 확인되지 않아 임차인 배당은 반영할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제액도 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 등록채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 22,488,000원 | 192,000,000원 + 미배당 보증금(미상) |
| 3회 유찰 시 51.2% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 60,350,400원 | 153,600,000원 + 미배당 보증금(미상) |
| 4회 유찰 시 40.96% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 90,640,320원 | 122,880,000원 + 미배당 보증금(미상) |
유찰이 반복되면 입찰대금은 192,000,000원에서 153,600,000원, 122,880,000원으로 내려가지만, 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는 구조라면 입찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 어느 회차도 실질취득액이 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제202호는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 동일 건물 내에는 단지형다세대주택도 함께 구성돼 있습니다.
- 입지. 고려대학교 구로병원 동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 7층 건물이며, 외장석재·PVC 2중창과 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 확인됩니다.
- 도로. 토지 동측 약 7미터, 남측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 132.0㎡이며 공시지가는 4,168,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 이해관계인 부재로 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김도연 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 시작일, 전입세대 열람, 확정일자와 배당요구액을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 유상윤 보증금 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력 기준 인수는 없지만, 배당요구액과 점유 범위는 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 사무소와 현장 이용상태가 일치하는지, 주거 사용이나 용도변경 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 동일 조건 시세. 25.35~29.22㎡ 거래표본 대신 근린시설·사무소·47.46㎡와 유사한 물건의 매매가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.6%이므로 전체 평균 274,090,000원보다 최근 평균 239,180,000원과 최신 거래 264,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액이 예상배당에 반영되지 않았으므로 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 근린시설 관리비 체납과 실제 점유자 명도비용, 인도명령 가능 여부를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “입찰가 64%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 핵심은 등기가 아니라 임차관계입니다. 김도연의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이 아니라 미확정이며, 실질취득은 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 합니다.
가격 측면에서도 최저가가 최근 평균의 80.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 말하기 어렵습니다. 최근 시장은 -22.6% 하락했고, 거래표본 면적은 본건과 일치하지 않으며 본건 용도는 근린시설입니다. 단지 경매통계도 평균 5.9회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성 경고를 보냅니다. 가격은 내려왔지만 권리와 시세의 기준점은 아직 확인되지 않았습니다. 보증금과 실제 용도, 동일 조건 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
