서울동부지방법원 2024타경56631. 광진구 중곡동 평강오피스텔 12층 1203호로, 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층이고 사용승인일은 2020.12.16.입니다. 현황상 거실 겸 방 1개와 욕실 1개 등으로 파악됐으며, 내부는 폐문·시건 등으로 정확한 확인이 제한됐습니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 조선자이고, 과거 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 4,404,000,000원 근저당은 2021.04.05. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2021.06.28. 심사랑 명의의 전세금 250,000,000원 전세권이 설정됐고, 2023.11.02. 윤한솔의 250,000,000원 가압류가 현재 분석상 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 따라서 전세권이 말소기준보다 선순위라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 12층1203호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔(거실 겸 방1, 욕실1 등) · 지하2층/지상13층 중 12층 |
| 소유자 | 조선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심사랑 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2023.11.02. 윤한솔 가압류입니다. 그 이후 오종상의 가압류 3건, 경매개시결정, 한화생명보험 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 심사랑의 전세권은 2021.06.28. 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기 권리분석에는 이 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심사랑 | 1203호 | 2021.06.14 | 2021.03.10 | 미상 | 2024.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 심사랑은 2021.06.14. 전입했고 확정일자는 2021.03.10., 배당요구일은 2024.07.26.입니다. 전입일이 말소기준일인 2023.11.02.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
다만 임차보증금 자체는 미상입니다. 등기부에는 같은 심사랑 명의의 전세금 250,000,000원 전세권이 존재하지만, 임차인 보증금 금액과 전세권 금액을 동일한 보증금이라고 임의로 합산하거나 단정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 인수액을 정확히 계산하려면 매각물건명세서와 관련 원본의 보증금·전세권 처리 내용을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 126,000,000원 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없어 이 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있지만, 등기 권리분석에는 선순위 전세권 인수 표시가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 224,000,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 인수 여부가 정리된 뒤에야 비로소 낙찰가와 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 전세권 · 심사랑 | 250,000,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 102,941,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,000,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 심사랑 전세권에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,202,941,842원 중 채권자 배당액은 220,064,000원, 미배당액은 982,877,842원입니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유치권 신고 — 본건 1203호 점유와는 구분 확인
이서구가 2024.08.02. 이 사건 부동산 신축 당시 토목공사 설계·인허가 비용 등에 지출한 차용금 131,352,947원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 다만 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있고, 2024.08.16. 보정서 내용상 이서구는 202호와 203호를 점유하고 있다고 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며 거실 겸 방1, 욕실1 등의 구조로 조사됐습니다.
- 입지. 용마초등학교 남서측 인근으로 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철 5·7호선 군자역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층, 사용승인일 2020.12.16.이며 승강기·난방·화재탐지·소화전·기계식 주차시설 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 내부는 이해관계인 부재와 폐문·시건장치로 정확한 확인이 불가능해 외부관찰·현황도면·탐문 등에 기초한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 심사랑의 2021.06.28. 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 경매신청 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 심사랑의 임차보증금은 미상입니다. 등기상 전세금 250,000,000원과 임차보증금의 관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계. 심사랑이 임차인·전세권자·경매개시결정 채권자로 동시에 나타나는 구조이므로 점유와 권리행사의 실체를 확인해야 합니다.
- 유치권 기록. 이서구의 131,352,947원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하고 점유 호수는 202호·203호로 기재되어 있으므로 본건과의 관련 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 정확한 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·설비·점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
이 물건은 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 224,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 이 숫자를 곧바로 매수비용이라고 볼 수 없습니다. 2021.06.28. 선순위 전세권 250,000,000원, 대항력 있는 임차인 심사랑, 그리고 배당계산의 인수 0원과 등기분석의 매수인 인수 표시가 서로 맞물려 있기 때문입니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 전세권의 매각 후 존속 여부와 임차보증금, 배당 후 잔액 승계 여부를 원본으로 확정하고, 그 다음에 총 취득부담을 계산해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없어 224,000,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 권리 확정 전에는 가격 판단도 보류. 이 물건은 유찰 횟수보다 선순위 권리의 처리 결과가 입찰 여부를 좌우합니다.
