서울남부지방법원 2025타경10674. 등촌동 라빌라스 103동 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 260,000,000원 대비 최저가 85,197,000원입니다. 다만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 오하나는 2021년 10월 29일 전입·점유했고, 2021년 10월 6일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 2022년 4월 14일 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이어서, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 85,197,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,933,546원을 제외한 83,263,454원이 오하나에게 배당되고, 보증금 잔액 191,736,546원이 남습니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 85,197,000원 + 191,736,546원 = 276,933,546원을 실질취득 비용으로 봐야 합니다. 집행비용 추정치 때문에 단순 합계는 보증금 275,000,000원보다 약간 크게 나타나지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.08.31 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.18 매매, 거래가액 262,766,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 85,197,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 317,680,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’가 아니라 임차보증금 승계
말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.14. 국의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오하나는 말소기준보다 앞선 2021.10.29. 전입·점유로 대항력을 갖춘 것으로 분석돼, 2023.11.07. 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도 보증금 미배당 잔액의 매수인 승계 문제는 별도로 남습니다.
임차인 현황
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오하나 | 2021.10.29 / 2021.10.06 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 191,736,546원 인수 |
| 유지영 | 2024.08.12 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 등기사항 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
② 가격 구조 — 유찰이 더 돼도 실질취득은 약 2.76~2.77억
현재 최저가는 감정가의 약 32.77%입니다. 하지만 이 숫자를 할인율로만 보면 왜곡됩니다. 오하나 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 그 결과 총부담은 거의 변하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 85,197,000원 | 191,736,546원 | 276,933,546원 |
| 6회 유찰 시 | 68,157,600원 | 208,469,237원 | 276,626,837원 |
| 7회 유찰 시 | 54,526,080원 | 221,855,389원 | 276,381,469원 |
5회 유찰에서 7회 유찰까지 최저가는 85,197,000원에서 54,526,080원으로 더 떨어지지만, 실질취득은 각각 276,933,546원 → 276,626,837원 → 276,381,469원입니다. 즉 낙찰가 하락이 실질적인 가격 할인으로 거의 이어지지 않습니다. 감정가 260,000,000원과 비교해도 현재 실질취득은 약 106.5%입니다. 감정가는 시세 자체가 아니므로, 최저가가 감정가의 32.77%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,546원 |
| 1. 임차인 오하나 보증금 | 275,000,000원 | 83,263,454원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 317,680,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 오하나 임차보증금 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 오하나 보증금 부족분 191,736,546원은 매수인 인수로 계산되며, 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택 등 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역과 노선버스 정류장이 있어 교통 이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 사용승인일은 2018.08.31이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·원추표면구역· 절대보호구역·상대보호구역 등 각종 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,572.4㎡, 지목 대, 업무용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 5,361,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 85,197,000원에 인수 191,736,546원을 더한 276,933,546원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 276,626,837원, 276,381,469원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 오하나 임차권 확인. 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.06, 보증금 275,000,000원, 배당요구 2023.11.07 내역을 매각기일 직전 원본과 대조해야 합니다.
- 유지영 점유관계 확인. 전입 2024.08.12로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 점유 상태는 명도 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 미상 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 특정되지 않은 기재는 대항력을 단정할 수 없으므로 실제 점유자와 관계를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 검토. 감정가 대비 최저가 하락률과 실제 취득원가는 별개입니다. 낙찰 후 매도·임대 계획은 오피스텔 이용상태와 입지를 기준으로 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,519만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 85,197,000원이 아닙니다. 대항력 있는 오하나 임차보증금의 미배당 잔액을 합친 276,933,546원이 현재 회차의 실질취득입니다. 6회, 7회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 반대로 커져 총부담은 약 2.76~2.77억원에 머뭅니다. 현재 실질취득은 감정가 260,000,000원보다도 높습니다.
따라서 이 물건은 “5회 유찰돼 감정가의 32.77%까지 내려온 오피스텔”로 볼 것이 아니라, “대항력 임차인의 275,000,000원 보증금이 가격을 사실상 고정시키는 인수형 경매”로 보는 것이 정확합니다. 후순위 등기권리가 소멸하는 것과 임차보증금 승계가 사라지는 것은 별개의 문제입니다. 입찰 판단의 출발점은 언제나 최저가가 아닌 실질취득입니다.
