서울남부지방법원 2025타경10674. 등촌동 라빌라스 103동 3층 301호로, 등기상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 최정민은 2019년 9월 18일 매매를 원인으로 262,766,000원에 취득했고, 2019년 10월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 먼저 보이는 2018년 강서농업협동조합 근저당권은 2019년 10월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 4월 14일 안산세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2023년 설정된 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 구조입니다.
하지만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실만으로 보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 오하나는 2021년 10월 29일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2018.08.31 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.18 매매 · 거래가 262,766,000원 · 2019.10.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 133,120,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 317,680,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022년 4월 14일 국의 압류입니다. 2022년 4월 28일 주택도시보증공사 가압류 2,433,000,000원과 2025년 7월 10일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 6월 3일 화성세무서장 압류는 2026년 2월 2일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오하나 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.10.06 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 144,543,680원 인수 |
| 유지영 | 확인 필요 | 2024.08.12 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 | 전입일 기준 인수 없음 |
| 성명 미상 기재 | 주거 | 확인 필요 / 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 아님 | 별도 확인 필요 |
확인 가능한 인명은 오하나와 유지영 2명이며, 별도로 성명이 특정되지 않은 주거 기재 1건이 있습니다. 유지영은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다. 성명 미상 기재는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 133,120,000원으로 감정가 260,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 예상 배당에서 집행비용 2,663,680원을 먼저 공제하면 오하나에게 배당되는 금액은 130,456,320원에 그칩니다. 보증금 275,000,000원 중 남는 144,543,680원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰 · 감정가 51%) | 133,120,000원 | 144,543,680원 | 277,663,680원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 106,496,000원 | 170,794,944원 | 277,290,944원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 85,196,800원 | 191,736,742원 | 276,933,542원 |
낙찰가가 133,120,000원에서 85,196,800원까지 내려가도 임차보증금 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 276,933,542원~277,663,680원 범위에 머뭅니다. 즉 추가 유찰은 표면상 최저가만 낮출 뿐, 매수인의 총 부담을 크게 줄이지 못합니다. 이는 대항력 임차인의 보증금 275,000,000원에 배당에서 먼저 공제되는 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 오하나 보증금 | 275,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 317,680,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
오하나 보증금 부족분 144,543,680원은 매수인 인수 가정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정됐으며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역과 노선버스 정류장이 있어 교통 이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기· 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 비교적 평탄한 부정형 토지이며 업무시설인 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 단지 남서측·남동측·북동측이 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 5,361,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 물건군 실거래 비교값이 없어 적정 매도가와 환금 속도는 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 오하나의 미배당 보증금을 반드시 더해 총 부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준은 277,663,680원입니다.
- 추가 유찰 착시. 최저가가 내려가면 보증금 인수액이 증가합니다. 4회·5회 유찰 후에도 실질취득은 약 277,000,000원 수준입니다.
- 오하나 권리 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구, 임차권등기명령, 실제 배당액을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 성명 미상 점유기재. 전입일·보증금·확정일자가 특정되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 보완·정정 여부를 확인해야 합니다.
- 유지영 점유. 전입일은 2024.08.12로 말소기준 이후지만 보증금과 점유관계, 명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기와 실제 점유자가 일치하는지, 오하나의 퇴거 여부와 현재 점유자의 관계를 확인한 뒤 명도비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 배당에서 우선 공제될 비용을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 277,663,680원을 기준으로 인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도 비교해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”가 아니라 “106.8% 실질취득”
이 물건의 핵심은 세 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 오하나의 보증금 275,000,000원 가운데 배당되지 않는 144,543,680원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 더한 실질취득은 277,663,680원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 106,496,000원 또는 85,196,800원까지 내려가더라도 인수액이 170,794,944원과 191,736,742원으로 증가해 총 부담은 거의 고정됩니다. 여기에 성명 미상 주거 기재의 전입·보증금도 확인되지 않았습니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리 인수를 반영한 가격은 낮지 않습니다. 인수액 확정과 미상 점유관계 해소 전에는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
