838,400,000원
서울남부지방법원 2025타경764. 양평동3가 이앤씨드림타워 제9층 제910호로, 매각물건명세서에는 공장으로 이용 중이라고 기재된 집합건물입니다. 현재 소유자는 유엘피주식회사이며 2020.06.29. 거래가 770,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.10.28. 주식회사 하나은행이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 서울보증보험·기술보증기금· 신용보증기금·우리금융캐피탈·유동화전문회사들의 가압류와 아산세무서 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 점유 법인 2곳 중 마리아나코리아 주식회사는 말소기준보다 이른 2020.03.04. 신고됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “등기상 후순위 권리가 전부 소멸한다”는 사실만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 46 이앤씨드림타워 제9층 제910호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 유엘피주식회사 (2020.06.29. 거래가 770,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,000,000원 / 838,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,920,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.28. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차 인수는 별개다
현재 등기상 살아 있는 담보권은 2022.10.28. 하나은행 근저당이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행·중소기업은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부가 아닌 점유 관계입니다. 마리아나코리아 주식회사의 신고일은 하나은행 근저당보다 약 2년 7개월 빠르고, 현재 소유자의 2020.06.29. 소유권 취득보다도 앞섭니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마리아나코리아 주식회사 | 미상 | 2020.03.04 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피플발란스 주식회사 | 미상 | 2025.02.26 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 법인은 2곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 법인의 보증금은 확인되지 않았으므로 합산하거나 임의로 추정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 838,400,000원으로 감정가 1,048,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않았고, 말소기준 전 점유 법인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다.
이 사건에서 가격 비교의 기준은 최저가 하나가 아니라, 확인되는 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득가여야 합니다. 현재는 마리아나코리아 주식회사의 보증금이 미상이므로, 838,400,000원을 실질취득가로 확정해 차익을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 838,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,784,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 827,616,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 190,587,089원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,995,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 396,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 170,563,314원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2023제5차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 672,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 6,344,150,403원, 예상 배당액은 827,616,000원, 미배당액은 5,516,534,403원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 배당·인수 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정 이용상태에는 공장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동3가, 지하철 2호선 영등포구청역 서측 인근으로 공장과 근린생활시설이 소재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 용도지역은 준공업지역이며 토지면적은 3,154.7㎡, 공시지가는 6,796,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장 이용 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 관리규약, 사업장 수요를 확인하지 않으면 일반 주거용 물건보다 매수층 판단이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 마리아나코리아 임대차 원본. 2020.03.04. 신고의 근거, 계약 당사자, 보증금, 월세, 점유 부분과 현재 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 피플발란스 점유. 2025.02.26. 신고로 말소기준 이후이지만 보증금과 점유 부분, 실제 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 현 이용상태와 건축물대장상 용도, 입주 가능 업종, 관리규약 및 사업자등록 가능 여부를 대조해야 합니다.
- 당해세·관리비. 아산세무서 압류가 존재하므로 조세 배당과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 수치만 사용하지 말고 동일 건물·인근 공장형 집합건물의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과. 2026.07.23. 매각기일의 진행 결과와 변경·연기·유찰 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어갈 물건이 아니다
하나은행 근저당 이후의 다수 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명합니다. 하지만 이 물건의 결론을 결정하는 권리는 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 법인 점유입니다. 마리아나코리아 주식회사의 신고일은 2020.03.04.이고, 보증금·확정일자·배당요구·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 이 정보 없이는 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
최저가는 감정가의 80%인 838,400,000원이지만, 실거래 비교 자료도 없고 미상 보증금 인수 가능성도 남아 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격 검토 전 권리 보완이 먼저”입니다. 임대차 원본을 통해 선순위 점유자의 권리와 보증금이 확정되기 전까지는 최저가를 매수원가로 보거나 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.