서울남부지방법원 2025타경10680. 서울 강서구 화곡동 도무스힐르 제1동 제지층 제102호, 전용면적 58.67㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정가는 277,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,824,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 295,000,000원의 48.1%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 보증금 275,000,000원의 인수 여부가 확약 조건으로 해소되는지와 그 확약의 적용을 받지 않는 미상 점유자의 권리입니다.

이용혁은 말소기준권리보다 앞선 2020.07.31에 점유와 주민등록을 갖춘 것으로 등기 경정돼 대항력이 있습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 총부담이 사실상 275,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 이용혁의 임차권을 승계한 뒤, 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 이용혁 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 조건은 이용혁·주택도시보증공사 승계분에만 적용되며, 별도로 조사된 미상 점유자에게까지 확대되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 주된 인수는 조건부 해소

말소기준권리는 2023.08.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 1,015,737,806원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 말소되는 순위에 놓입니다. 다만 임차권등기의 접수일만 보고 인수 여부를 판단하면 안 됩니다. 이용혁의 주민등록일과 점유개시일이 경정을 통해 2020.07.31.로 확인되므로, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인입니다.

따라서 확약이 없다면 이용혁의 보증금 275,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 배당가정에서는 이용혁 임차보증금에 대한 배당이 0원으로 계산돼 원칙상 전액 인수 위험이 표시됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하도록 명시했으므로, 그 조건이 이행되는 경우 이용혁 관련 인수는 실질 0원*입니다.

② 임차인·점유자 분석

확인된 실제 임차인은 이용혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 이용혁의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관이며 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 을구 1-2 경정은 이용혁 임차권의 주민등록일자를 2020.07.31.로 바로잡은 부기이므로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.

* 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에서 충족되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 조건 적용 전 권리 규칙상 이용혁 보증금 인수액은 275,000,000원입니다. 이 확약은 이용혁·주택도시보증공사 승계분에만 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 확약 후 실질취득액으로 비교

확약 조건이 충족되면 이용혁 관련 인수액은 실질 0원이므로, 현재 확인 가능한 실질취득액은 최저매각가와 같은 141,824,000원*입니다. 이를 전체 실거래 평균보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균·최신 거래 295,000,000원과 비교하면 48.1%입니다. 가격 간격 자체는 큽니다.

전체 평균 307,500,000원에는 2022.08.의 320,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 295,000,000원을 우선해야 합니다. 최신 거래는 이전 거래보다 7.8% 하락했으므로 시장 방향은 하락 추세입니다. 실질취득액이 최신 시세의 48.1%라는 숫자는 유리하지만, 최근 표본이 1건뿐이고 대상은 지층이며 미상 점유 위험이 남아 있어 단순히 “반값 매물”로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)

채권 총액 1,290,737,806원 중 예상 배당은 139,038,464원이며 미배당액은 1,151,699,342원입니다. 이용혁 보증금은 배당 0원으로 원칙상 전액 인수 구조이나, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구 포기·임차권 말소 조건이 충족되면 이용혁 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,791,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 동·호수의 현장 표시는 등기와 다르게 제시돼 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모, 확인 실거래 2건, 지층 주택이라는 조건에 더해 최신 거래가 이전 거래보다 7.8% 하락해 재매각 가격은 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문과 적용조건. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 시점과 조건이 실제 매각조건에 반영되는지 원본으로 확인하세요.
• 미상 점유자. 현장 점유 상태, 전입세대열람, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
• 승계 중복 금지. 이용혁 보증금 275,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권은 승계관계이므로 별도 임차인 보증금처럼 이중 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2019.07.26. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.09. 등기된 임대의무와 매각 후 효력을 확인하세요.
• 동·호수 특정. 등기상 제1동 제지층 제102호, 현황상 101동, 출입문 표시 B02호가 같은 목적물인지 현장과 도면으로 대조하세요.
• 지층 상태·명도. 실제 내부 상태와 점유자를 직접 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의가 필요한 상황을 반영하세요.
• 시세 하락 반영. 전체 평균 307,500,000원보다 최신 거래 295,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -7.8%를 재매각가 산정에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람과 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 277,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 141,824,000원까지 내려왔고, 확약 조건이 충족되면 이용혁 보증금 275,000,000원의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 경우 실질취득액은 최신 거래 295,000,000원의 48.1%로 가격상 여유가 큽니다.

그러나 결론을 가격 하나로 내릴 수는 없습니다. 신원 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 그 점유자는 이용혁·주택도시보증공사의 확약 범위 밖에 있습니다. 민간임대주택등기와 제1동·101동, 지층 102호·B02호 표시 차이도 남아 있습니다. 최근 실거래 추세도 -7.8%이고, 20세대 규모의 지층 주택이라 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리는 조건부이며, 미상 점유자 확인 전에는 입찰가보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다.