인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 83.7% — 다만 ‘공장 이용·법인 점유’를 확인해야 한다

서울남부지방법원 2025타경764. 영등포구 양평동3가 거성파스텔아파트 103동 1502호입니다. 등기와 사건상 용도는 아파트이지만, 감정평가 당시 이용상태는 공장으로 조사됐습니다. 소유자 박영미는 2009년 8월 7일 거래가 620,000,000원에 소유권을 취득했고, 2012년 4월 19일 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2022년 설정된 하나은행의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현황조사에는 피플발란스 주식회사와 마리아나코리아 주식회사 두 곳이 확인됩니다. 전입일은 각각 2025년 2월 26일과 2020년 3월 4일로, 모두 2012년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계만 보면 두 법인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 그러나 인수액이 없다는 사실과 실제 점유를 넘겨받는 과정은 별개이므로, 입찰 전 점유 범위와 사용관계는 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2012년 4월 19일 접수된 하나은행 근저당입니다. 2022년 10월 28일 설정된 채권최고액 1,920,000,000원의 후순위 근저당과 2025년 11월 6일 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년 한미은행 근저당과 2009년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수는 없지만 명도는 별도

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 조사된 법인 점유자는 2곳입니다. 두 법인 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 후순위 비대항 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 83.7%

거성파스텔의 비교면적 131.34㎡ 실거래 10건입니다. 전체 평균은 1,303,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 5건 평균 1,396,000,000원과 최신 거래 1,500,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.4% 상승한 흐름입니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,168,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 227,200,000원 낮은 83.7%이고, 최신 거래 1,500,000,000원보다 331,200,000원 낮습니다. 최근 거래 흐름이 15.4% 상승한 상황에서 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌아, 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다.

다만 전체 실거래 최저가는 1,150,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 18,800,000원 낮습니다. 따라서 모든 과거 거래보다 싼 절대 저가라고 보기는 어렵습니다. 가격 메리트는 최근 시세 기준으로 존재하지만, 공장 이용과 법인 점유 해소 비용까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,168,800,000원 가정)

채권 총액 2,280,000,000원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 1,154,712,000원이며, 미배당액은 1,125,288,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 채권 부족분이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 영등포구청역 서측 인근이며, 주변은 공장·지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 23층 건물의 15층이며, 사용승인일은 1999.05.24.입니다. 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 단지·거래. 거성파스텔은 532세대이며, 비교면적 131.34㎡의 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 12개월 5건 평균은 1,396,000,000원입니다.
• 토지·규제. 준공업지역이고 공시지가는 6,386,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없지만, 감정 이용상태가 공장으로 확인됐으므로 실제 내부 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유 범위 확인. 피플발란스 주식회사와 마리아나코리아 주식회사가 어느 공간을 어떤 형태로 점유하는지 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 두 법인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 공장 이용 확인. 사건 용도는 아파트이지만 감정 이용상태는 공장입니다. 내부 구조, 설비 설치, 원상회복 필요 여부를 확인해 비용에 반영하세요.
• 선순위 채권액 확인. 을구 4번 근저당은 최초 360,000,000원에서 2025.01.21. 240,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 채권계산서와 배당표를 확인하세요.
• 가격 기준. 실질취득 1,168,800,000원은 최근 12개월 평균의 83.7%로 할인돼 있지만, 공장 이용과 법인 명도에 필요한 비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
• 토지거래허가구역. 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있으므로 경매취득과 이용 목적에 대한 적용 여부를 관계기관과 원본 공고에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만, 주거용 빈집으로 보면 안 된다”

권리순위만 보면 구조는 명확합니다. 2012년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 두 법인의 전입은 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당의 미배당액이 1,125,288,000원에 이르더라도 낙찰자가 승계하지 않습니다.

가격도 긍정적입니다. 실질취득 1,168,800,000원은 최근 12개월 평균 1,396,000,000원의 83.7%이며, 최신 거래 1,500,000,000원보다 331,200,000원 낮습니다. 최근 시장이 이전 거래군보다 15.4% 상승한 점까지 고려하면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.

다만 이 물건의 승부처는 등기보다 현황입니다. 아파트로 분류돼 있지만 공장으로 이용 중이고, 실제 법인 점유자 2곳의 점유 범위와 계약 내용이 불명확합니다. 따라서 결론은 “권리 인수 0원·가격 메리트 있음, 공장 이용과 법인 명도 확인 후 입찰”입니다.