216,000,000원
서울남부지방법원 2025타경776. 강서구 등촌동 동양하우징 104동 304호, 전용면적 25.21㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 216,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 264,291,666원이나 최근 12개월 평균 259,416,666원과 비교해도 최저가는 낮아 보입니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 김현석의 임차보증금 규모입니다.
김현석은 2019.07.22. 전입했고 2021.07.07. 확정일자를 받았으며 2025.11.25. 배당요구를 했습니다. 말소기준인 2023.12.11. 압류보다 전입이 앞서므로 자료상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 상태입니다. 그러나 보증금이 기재되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 매수인에게 남을지 계산할 수 없습니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있는 구조인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제104동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.21㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 박경원 (2019.05.27. 매매 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현석 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2019.04.25. |
| 규모 | 동양하우징 78세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.12.11. 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 도봉구·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김현석의 전입일은 2019.07.22.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 없어지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현석 | 미상 | 2019.07.22. | 2021.07.07. | 미상 | 2025.11.25. 신청 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 김현석은 강제경매 신청채권자이자 경매개시결정 채권자와 동일인이며, 등기상 주소도 이 사건 목적물로 표시돼 있습니다. 이 때문에 가장임차인 여부나 소유자와의 관계를 포함해 임대차의 실체를 확인해야 하지만, 현재 자료만으로 진정한 임차인인지 또는 가장임차인인지 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 83.3% 할인은 ‘인수 확인 전 숫자’
동양하우징의 실거래 12건 전체 평균은 264,291,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 259,416,666원, 최신 거래는 2026.03.의 265,000,000원입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 22.85㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 22.85㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 22.85㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 25.21㎡ | 5 | 263,500,000원 |
| 2025.04 | 23.38㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.04 | 25.71㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 22.85㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 22.85㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 22.85㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2024.08 | 22.85㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 23.38㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 22.85㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 259,416,666원 |
최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 것은 사실이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 최근 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현석 | 278,000,000원 | 212,176,000원 |
| 미배당 | - | 65,824,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 신청채권자 청구액만 반영한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차보증금이 미상이어서 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 미배당이 빠르게 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 65,824,000원 |
| 2회 유찰 시 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 108,419,200원 |
| 3회 유찰 시 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 142,495,360원 |
유찰이 진행되면 신청채권자의 미배당액은 65,824,000원에서 108,419,200원, 142,495,360원으로 증가합니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 임차보증금과 같은 것인지는 확인되지 않았지만, 임차보증금이 실제 청구의 기초라면 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남측 인근으로 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 30미터 내외, 남측과 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공시지가는 6,152,000원/㎡입니다.
- 시장 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김현석의 정확한 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 부분과 청구액 278,000,000원의 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수액 계산. 보증금이 확인되면 예상배당액을 차감해 매수인이 인수할 미배당 보증금을 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·신청채권자·경매개시결정 채권자가 모두 김현석인 배경과 소유자 박경원과의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서·도봉구·강서구 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 교부청구서로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조, 이용상황, 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하고, 최근 거래군의 3.6% 하락을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “83.3% 할인”이 결론은 아니다
표면만 보면 감정가 270,000,000원에서 216,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 259,416,666원보다도 낮습니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이 있고 보증금은 미상입니다. 더구나 그 임차인은 청구액 278,000,000원의 신청채권자와 동일인입니다.
보증금과 청구원인이 확인되지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원도, 현재 최저가 216,000,000원도 최종 취득비용을 보여주지 못합니다. 최근 거래군도 3.6% 하락 중입니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 계산되지 않은 사건. 임대차 원본으로 보증금과 미배당 인수액을 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
