서울남부지방법원 2025타경800. 금천구 시흥동 샛별하우스 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 198,140,000원이지만 2회 유찰된 현재 최저매각가는 126,810,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 64% 수준의 물건입니다. 그러나 이 경매의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 임차보증금의 미배당분입니다.

임차인 한진산은 2019년 5월 10일 점유를 시작하고 2019년 5월 14일 전입신고를 했으며, 확정일자는 2019년 4월 3일입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2020년 5월 13일보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금

현재 남아 있는 금천구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 등기의 말소와 조세의 배당 우선순위는 서로 다른 문제입니다. 국세·지방세 압류에 관련된 당해세가 배당에서 우선 차감되는 경우에는 임차인 배당액과 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분을 매수인이 인수

인적 사항이 특정된 실제 임차인은 한진산 1명입니다. 주택임차권등기의 보증금은 140,000,000원이며, 전입신고·확정일자·배당요구 내역이 확인됩니다. 별도로 기재된 ‘등기사항’의 점유 정보는 신원과 전입신고일, 보증금이 확인되지 않아 독립된 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 다만 별도 점유관계가 있는지 확인되지 않았으므로 대항력 가능성과 추가 인수위험을 배제해서도 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 보증금 인수형 경매입니다. 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 보증금 부족분은 늘어납니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저매각가만으로 경제성을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가와 예상 보증금 인수액의 합계입니다. 제시된 배당 시나리오를 기준으로 하며, 실제 낙찰가와 확정 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,810,000원 가정)

집행비용과 임차인 우선변제에 매각대금 전액이 배분되는 추정표입니다. 한진산의 신청채권과 임차보증금은 동일인 관련 항목으로, 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 확정 배당표에 따릅니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가 할인율로 저가 여부 판단 불가

감정가는 198,140,000원이고 현재 최저매각가는 126,810,000원입니다. 그러나 실제 경제적 부담은 보증금 인수를 합산한 142,575,340원으로 보아야 합니다. 이 물건의 가격을 비교할 때 최저가 126,810,000원을 기준으로 삼으면 실질적인 매수 비용을 과소평가하게 됩니다.

특히 다세대주택은 개별 호수의 구조, 층수, 건축물 상태, 위반건축물 여부와 대출 가능성에 따라 거래조건이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 위반건축물 표기와 임차권 문제가 함께 있으므로 단순한 감정가 대비 할인율보다 실질취득액·건축물 상태·환금성을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 사용승인일은 2015.02.26이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방 2개, 거실 및 주방 1개, 화장실 1개 구조입니다. 건축물현황도상 발코니를 보일러실 등으로 이용하고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 내외, 남서측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 완만한 경사지대 내 자체지반이 평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등 여러 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 허가구역과 지목 도로 한정 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 적용 대상과 지정기간은 입찰 전 해당 거래 시점의 기준으로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 별도의 위반건축물 표기가 존재하므로 이를 건축물의 적법성 확인 완료로 해석해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 한진산의 보증금 140,000,000원 중 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 15,765,340원입니다. 매각물건명세서상 인수 문구와 실제 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 검토. 현재 회차 기준 142,575,340원을 가격 비교의 출발점으로 삼아야 합니다. 최저가 126,810,000원만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
• 임대차 실재 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 한진산으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 및 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
• 추가 점유관계 조사. 별도로 기재된 주거 점유 정보의 신원, 전입신고일 및 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 별도 점유자가 있는지와 대항력·인수 가능성을 조사해야 합니다.
• 당해세 확인. 금천구 압류와 국세 압류 관련 체납액 및 법정기일을 확인해야 합니다. 우선배당 세금이 있으면 예상 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었으나 공매취소공고에 따라 관련 등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 공매와 법원경매의 진행관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 조사. 건축물대장에서 위반 내용과 시정 여부를 확인하고, 이행강제금 및 담보대출 가능성도 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함 매각되는 제시외 건물 2,140,000원 상당 부분의 현황과 적법성을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 조사하고 실질취득액 142,575,340원과 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 조사하고 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 해당 기일의 진행 결과와 이후 기일·최저가 변경 여부를 법원에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 최저매각가는 126,810,000원으로 감정가의 64% 수준입니다. 하지만 임차인 한진산의 보증금 140,000,000원은 낙찰가보다 높고, 전입신고 역시 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 예상 보증금 인수액은 15,765,340원으로, 실질취득액은 142,575,340원입니다.

3회 및 4회 유찰 시에도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득액은 각각 142,220,272원과 141,860,851원으로 추정됩니다. 최저가가 떨어진다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려가지는 않습니다.

여기에 별도 점유 정보의 대항력 미상, 국세·지방세 압류, 위반건축물 표기와 제시외 건물 문제가 남아 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 약 1.43억 원의 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.

핵심은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총부담입니다. 입찰 판단에 앞서 임차보증금의 실제 배당 결과, 추가 점유관계, 조세 우선순위, 건축물 위반 내용 및 최근 실거래가격을 확인해야 합니다. 현재 확인된 사정만으로는 감정가 대비 할인율을 가격상 이점으로 인정하기 어렵고, 권리와 환금성에 관한 추가 확인이 필요한 물건입니다.