현재 인수 0원은 ‘조건부’ — 유찰되면 보증금 승계가 열린다, 시흥동 샛별하우스 501호

서울남부지방법원 2025타경800. 금천구 시흥동 샛별하우스 5층 501호로, 방 2개·거실 및 주방 1개·화장실 1개로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류가 많다는 사실보다, 임차인 한진산의 전입일 2019.05.14가 말소기준권리인 금천구 압류일 2020.05.13보다 빠르다는 점입니다. 한진산은 점유와 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다.

현재 최저가에서는 예상 집행비용을 제외하고도 임차보증금 전액이 먼저 배당되는 구조라, 한진산에 관한 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세 등이 임차인보다 앞서 배당되면 보증금 전액 변제가 깨질 수 있고, 매각물건명세서상 별도의 보증금·전입일 미상 임대차 기재도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험이 없는 물건이 아니라, 현재 가격에서만 주된 임차보증금 인수가 0원으로 추정되는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준권리는 2020.05.13 금천구 압류입니다. 이후의 국가 압류, 주택도시보증공사 가압류, 금천구 압류와 이 사건 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 한진산은 2019년부터 점유·전입을 갖췄으므로, 2025년에 등기된 주택임차권 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 관한 대항력은 매수인에게 이어질 수 있습니다.

임차인 분석

실명이 확인된 실제 임차인은 한진산 1명입니다. 이와 별도로 매각물건명세서에는 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 임대차 기재가 있어 추가 확인이 필요합니다.

② 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 안 된다

실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 물건이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자는 시세 할인율이 아니라 경매 회차 할인율입니다. 특히 최저가가 임차보증금 140,000,000원 아래로 내려가면, 줄어든 매각대금만큼 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀝니다.

2회 유찰 시 표시 최저가는 126,809,600원까지 내려가지만, 한진산의 미배당 보증금 15,765,734원을 더하면 실질취득은 142,575,334원입니다. 3회 유찰 시에도 표시가는 101,447,680원이지만 실질취득은 142,220,268원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어, 총비용이 보증금 140,000,000원 부근에 집행비용 영향을 더한 수준으로 고정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,512,000원 가정)

현재 회차 모델에서는 집행비용 차감 후 한진산의 임차보증금이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 15,492,832원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 추가 임대차의 권리순위에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥초등학교 동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·연립주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m, 남서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 2015.02.26 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 방2·거실 및 주방1·화장실1의 다세대주택이며, 건축물현황도상 발코니를 보일러실 등으로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·주차환경개선지구 등에 해당하며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가 관련 지정사항이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이고 위반건축물 표기가 있어, 매수 수요와 금융기관 담보평가에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 배당표 원본 확인. 한진산 보증금 140,000,000원의 전액 배당 여부가 인수액을 결정합니다. 배당요구와 임차권등기만 보지 말고 실제 선순위 배당액을 확인해야 합니다.
• 세금 법정기일 확인. 금천구·국가의 압류가 다수 존재합니다. 당해세나 임차인보다 우선하는 조세가 있으면 현재 회차에서도 임차보증금 미배당이 발생할 수 있습니다.
• 추가 임대차 확인. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 기재가 있으므로 전입세대확인서, 주민등록 점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 한진산 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일합니다. 계약서, 보증금 이체내역, 확정일자부와 실제 거주 흔적을 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 142,575,334원, 3회 유찰 시 142,220,268원입니다. 표시 최저가가 아니라 인수액을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 발코니를 보일러실 등으로 이용하고 위반건축물 표기가 있습니다. 원상복구 가능성, 이행강제금, 대출 제한과 매도 시 불이익을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 2,140,000원 상당 제시외 건물이 포함 매각됩니다. 위치·구조·적법성과 평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사의 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 공매 절차와 체납처분 상태가 남아 있지 않은지 교차 확인해야 합니다.
• 실거래 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래가와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “0원 인수”가 아니라 “0원으로 계산된 회차”

이 사건의 결론은 단순한 인수 0원이 아닙니다. 한진산은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 158,512,000원에서는 보증금 140,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 인수액이 0원이지만, 세금 우선배당이나 추가 임대차가 확인되면 그 전제가 깨질 수 있습니다.

더 낮은 회차에서는 구조가 명확합니다. 2회 유찰 시 인수 15,765,734원, 3회 유찰 시 인수 40,772,588원이 발생해 실질취득비용은 각각 142,575,334원과 142,220,268원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총비용은 보증금 부근에서 고정됩니다. 여기에 위반건축물, 제시외 건물, 세금 압류와 미상 임대차까지 확인해야 하므로, 이 물건은 현재 배당 전제가 모두 맞을 때만 인수 0원이 되는 조건부 검토 대상입니다.