서울남부지방법원 2025타경808. 화곡동 연희파크 제6층 제602호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 진현철이고, 경매 신청채권자는 임차권자와 같은 이름의 정연태입니다. 등기상 핵심은 근저당이 아닙니다. 2015.03.25 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당은 2015.04.30 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.02.20 서울특별시강서구청장의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.03.28 정연태의 전입·점유·확정일자입니다.
정연태의 임차보증금은 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 72,960,000원을 전부 임차인에게 배당할 수 있는 것도 아닙니다. 집행비용 1,713,280원을 먼저 차감한 뒤 71,246,720원이 배당되고, 남는 58,753,280원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 4회 유찰 시 인수액은 73,082,624원, 5회 유찰 시에는 84,546,099원으로 커집니다. 최저가만 낮아지는 것이지 실질취득가가 같은 비율로 낮아지는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경808 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-86 연희파크 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 28.89㎡ |
| 소유자 | 진현철 |
| 감정가 / 최저가 | 142,500,000원 / 72,960,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2015-03-23 |
| 세대수 | 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2015년 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 경매상 말소기준은 2020.02.20 압류인데, 정연태의 전입·점유·확정일자는 모두 2019.03.28입니다. 따라서 정연태는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차 관련 기재 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정연태 | 건물 전부 | 2019-03-28 | 2019-03-28 | 130,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 최저가 42.9%가 아니라 실질취득을 본다
연희파크빌(371-86)의 거래 표본은 3건입니다. 최근 거래는 2026.07 170,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 거래 1건 기준 170,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 176,000,000원이지만, 최근 추세는 과거 거래 대비 -5.0%로 내려와 있으므로 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 값을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.74㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 28.74㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 170,000,000원 |
표면적인 최저가 72,960,000원은 최근 12개월 평균의 42.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 그대로 “시세의 절반 이하”라고 해석하면 권리분석이 틀어집니다. 낙찰대금이 낮아진 만큼 정연태의 미배당 보증금을 인수하기 때문에, 이 물건의 경제적 취득 기준은 약 130,000,000원의 임차보증금 수준에 묶입니다. 그 기준으로 보면 최신 거래 170,000,000원보다 낮지만, 아래의 위반건축물·유찰 횟수·임차 미상 기재를 같이 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,713,280원 |
| 1. 임차인 정연태 보증금 | 130,000,000원 | 71,246,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,660,543,557원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정연태 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 정연태 보증금 부족분 58,753,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세 해당 시 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 58,753,280원 |
| 4회 유찰 시 | 58,368,000원 | 56,917,376원 | 73,082,624원 |
| 5회 유찰 시 | 46,694,400원 | 45,453,901원 | 84,546,099원 |
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 지상 6층 건물의 제6층 제602호입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부와 전유부에 위반건축물로 표기되어 있고, 2018.08.30. 주택과-43120호에 따른 무단증축이 등재돼 있습니다.
- 제시외 부분. 베란다 부분에 위반증축된 제시외건물이 존재하며, 제시외 건물 포함 매각 금액은 4,500,000원으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 화원중학교 서측 인근으로 아파트, 도시형생활주택, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,804,000원/㎡, 토지면적은 308.0㎡입니다.
- 환금성 표본. 총 15세대이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 72,960,000원에 낙찰돼도 현재 계산상 58,753,280원의 임차보증금 부족분을 인수합니다. 가격 비교는 약 130,000,000원의 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 유찰 착시 확인. 4회·5회 유찰로 매각가가 내려갈수록 정연태 미배당 보증금은 각각 73,082,624원, 84,546,099원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 대조. 정연태의 전입·점유·확정일자 2019.03.28과 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 미상 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 “등기사항” 기재는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 현황조사와 명세서를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 및 제시외 건물의 원상회복·행정상 처리 여부를 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 176,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최근 추세 -5.0%를 우선 기준으로 봅니다.
맺으며 — “51.2% 낙찰가”가 곧 “51.2% 취득가”는 아니다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 감정가 142,500,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 72,960,000원까지 내려왔지만, 정연태의 130,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 현재 회차에서 71,246,720원을 배당받아도 58,753,280원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
최근 12개월 및 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 실질취득 약 130,000,000원에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 이 차이는 대항력 임차권, 별도 대항력 미상 기재, 3회 유찰, 다수 세금 압류, 위반건축물·무단증축을 감수한 뒤의 차이입니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “인수까지 계산한 총 취득 구조가 얼마인지”를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
