최저가 1.14억이 전부가 아니다 — 대항력 임차인 인수형 화곡동 연희파크 602호

서울남부지방법원 2025타경808. 화곡동 연희파크 6층 602호, 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 표면상 최저매각가는 114,000,000원으로 감정가 142,500,000원에서 한 차례 유찰됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 정연태는 2019.03.28. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준권리인 2020.02.20. 강서구청 압류보다 앞섭니다.

정연태의 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,396,000원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 111,604,000원입니다. 따라서 보증금 부족분 18,396,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 매수인의 총부담은 보증금 130,000,000원 부근에 집행비용이 더해진 수준으로 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2020.02.20. 서울특별시강서구청장 압류입니다. 그 뒤의 강서구·서울특별시·국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정연태의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 등기 말소와 별개로 미반환 보증금 승계 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차인 1명, 별도 미상 기재 1건

정연태는 등기부 임차권등기, 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 마쳤습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 확인된 실제 임차인 1명입니다. 별도로 성명·전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 기재가 있어 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 원문을 대조해야 합니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 사건은 최저가만 내려가는 일반적인 할인형이 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 가격 비교는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로는 비교거래보다 낮다

면적이 유사한 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 179,000,000원이고 최신 거래는 2023.05.의 188,000,000원입니다. 최근 비교지표도 188,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 지표와 이전 거래의 차이는 +10.6%로 하락 추세 수치는 아닙니다.

현재 실질취득액 132,396,000원은 전체 평균 179,000,000원보다 46,604,000원 낮고, 최신 거래 및 최근 비교지표 188,000,000원보다 55,604,000원 낮습니다. 숫자상 가격 여지는 존재합니다. 다만 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래월도 2023.05.이므로, 이를 현재 매도가격으로 확정해 과도한 가격 가점을 주기에는 표본과 시차의 한계가 큽니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

정연태는 임차인 우선변제 항목에서 111,604,000원을 배당받는 구조이며, 강제경매 신청채권 항목 자체의 배당은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중이며, 전체 15세대 규모입니다.
• 입지. 화원중학교 서측 인근으로 아파트, 도시형생활주택, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 개별공시지가는 3,804,000원/㎡입니다.
• 거래표본. 면적 유사 거래는 2건이며 170,000,000원~188,000,000원입니다. 표본이 적고 거래 시차가 있어 현재 환금가 판단 시 추가 조사가 필요합니다.
• 경매 통계. 연희파크빌 관련 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 114,000,000원에 예상 인수액 18,396,000원을 더한 132,396,000원을 출발점으로 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 계산해야 합니다.
• 당해세 확인. 강서구·서울특별시·국세 압류의 세목과 법정기일을 확인해 임차인 예상배당과 최종 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 정연태 임대차 진정성. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체, 보증금 지급자료, 전입세대확인서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 미상 기재 확인. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 기재가 있으므로 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 통해 별도 임차인인지 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 베란다 무단증축과 제시외 건물 4,500,000원 포함 매각 사항을 확인하고, 이행강제금·원상회복·대출 제한 가능성을 관할청과 금융기관에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 표기. 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간의 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 물건 용도와 매수인별 적용 여부를 관할청에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 압류 내역과 임대차 증빙을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가 하락이 곧 취득가 하락은 아니다”

이 물건은 감정가 142,500,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 114,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서 18,396,000원의 인수액이 발생합니다. 2회 유찰 시 인수액은 40,841,600원, 3회 유찰 시에는 58,753,280원으로 늘어나 실질취득액은 계속 약 132,000,000원 수준에 머뭅니다.

실질취득액은 확인 거래 170,000,000원~188,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 하지만 거래표본이 2건에 불과하고, 당해세에 따른 인수액 증가 가능성, 미상 임차 기재, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 무단증축 위반건축물이라는 위험이 겹칩니다. 결론은 “표면가격은 저렴하지만 권리·물건 확인이 끝나기 전에는 저가라고 확정할 수 없는 C등급 검증형 물건”입니다.