등기상 인수는 0원, 그러나 점유자 2명의 보증금은 미상 — 방화동 라센트로 602호

서울남부지방법원 2025타경815. 강서구 방화동 라센트로 6층 602호로, 등기상 물건종류는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주식회사로제가 거래가액 440,328,800원으로 소유권을 취득한 날인 2022.08.10., 하나은행이 채권최고액 415,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

이후 2025.12.16. 하나은행의 임의경매개시결정과 2026.01.27. 강서구 압류가 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 최저가 337,600,000원에서는 집행비용을 제외한 332,073,600원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 83,126,400원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자 측 잔존채무일 뿐, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2022.05.31. 교보자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2022.08.10. 신탁등기가 말소되고 주식회사로제로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이며, 뒤에 등기된 임의경매개시결정과 강서구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.

② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

실제 조사된 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.10.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 그 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 문귀경은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이효상은 보증금·확정일자뿐 아니라 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유 형태, 계약관계와 인도 가능 시점은 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 422,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 337,600,000원, 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 337,600,000원으로 계산됩니다.

다만 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 등기상 소유권 취득 당시 거래가액 440,328,800원이 존재하지만, 원인일이 2021.09.11.인 과거 거래이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)

집행비용은 매각가를 기준으로 산정된 추정액입니다. 강서구 압류와 관련한 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 변동이 발생하더라도 말소기준 이후 권리의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 9호선 공항시장역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 공항시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.05.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 6층입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 등기상 근린시설이지만 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나 실제 이용 형태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 토지. 9필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측 약 6m·남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 근린시설 등기와 오피스텔 이용이 함께 나타나는 물건으로, 동일한 주거용 아파트보다 매수자의 이용 목적과 확인 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 2명 확인. 문귀경·이효상의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 거주 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 문귀경은 2026.01.30. 배당요구를 했지만 이효상의 배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조하세요.
• 용도 확인. 등기상 근린시설과 감정 당시 오피스텔 이용 상태가 실제 건축물대장·현장 이용과 일치하는지 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 라센트로와 인근 유사 용도의 최근 거래 및 임대 조건을 별도로 확인하세요.
• 강서구 압류 확인. 압류 자체는 매각으로 소멸하지만 당해세와 배당순위에 따라 하나은행의 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비 이용 가능 여부와 관리비 체납액, 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 확인해야 한다

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.10. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 두 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 337,600,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 보증금·확정일자가 미상인 점유자 2명이 있고, 등기상 근린시설이 감정 당시 오피스텔로 이용되고 있습니다. 최근 시세 비교자료도 없어 1회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기 권리는 합격, 점유·용도·가격은 확인 후 판단입니다.