서울남부지방법원 2025타경836. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 제3층 제302호입니다. 사건의 말소기준은 2020.03.24 대림동새마을금고 근저당권 228,000,000원입니다. 현재 소유자 이종화는 같은 날 종전 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대림동새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 강승우 1명입니다. 전입일은 2025.09.09로 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기초한 매수인 승계액은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 하며, 이는 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주택 이용 |
| 전용면적 | 49.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 · 제3층 제302호 · 사용승인 2017.01.25 |
| 소유자 | 이종화 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 171,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림동새마을금고 / 193,600,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입, 매수인 인수 0원
핵심 기준은 2020.03.24 대림동새마을금고 근저당입니다. 임차인 강승우의 전입일 2025.09.09는 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 2026.02.02 배당요구를 했습니다. 임의경매개시결정은 2025.12.24, 강서구 압류는 2026.01.02로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승우 | 미상 | 2025.09.09 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 73.0%라는 숫자보다 ‘비교 가능성’이 먼저다
집계상 최근 12개월 실거래 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2024.11 · 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 171,520,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 2.2%로 집계돼 하락 추세로 제시된 물건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.28㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 35.85㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 25.63㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
문제는 본건 전용면적이 49.34㎡인데, 제시된 실거래 표본은 25.28㎡·35.85㎡·25.63㎡라는 점입니다. 즉 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이 비율을 그대로 본건의 ‘할인율’이나 적정가로 해석하면 비교오차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,280원 |
| 2. 근저당 · 대림동새마을금고 | 228,000,000원 | 168,318,720원 |
| 근저당 미배당 | - | 59,681,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 171,520,000원 가정 시 대림동새마을금고는 168,318,720원을 배당받고 59,681,280원이 미배당으로 남습니다. 그러나 해당 근저당은 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상8층 건물로 사용승인일은 2017.01.25이며, 도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 매각물건명세서 비고상 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 본건 서측으로 가로공원로와 접합니다. 공시지가는 3,903,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 남성아트빌은 19세대 규모이며 제시된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐고, 공부상 용도와 현황 이용의 차이를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 주택 이용의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 강승우는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당 및 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격비교 주의. 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 200,000,000원은 참고할 수 있으나, 거래 표본 면적이 본건 49.34㎡와 일치하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 대림동새마을금고 미배당 59,681,280원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 171,520,000원, 3회 유찰 시 137,216,000원, 4회 유찰 시 109,772,800원으로 제시돼 있으므로 가격만이 아니라 용도·점유·환금성을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격표보다 용도표를 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2020.03.24 대림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 강승우는 그보다 늦은 2025.09.09 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 용도와 가격 비교의 질입니다. 최저가 171,520,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 73.0%이지만, 실거래 표본의 전용면적은 본건 49.34㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주택이라는 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원이라 안전하고 73%라 싸다’로 끝낼 사건이 아니라, 권리상 승계위험은 낮되 용도 적합성·실거래 비교 가능성·점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
