서울남부지방법원 2025타경836. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대이지만 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정평가 조사에서는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 214,400,000원입니다.
말소기준권리는 2020.03.24. 설정된 대림동새마을금고 근저당권 228,000,000원입니다. 현재 소유자 이종화는 같은 날 선행 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 압류와 이번 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 점유자 강승우도 2025.09.09. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 49.34㎡ · 지상 8층 건물 중 3층 |
| 공부상 / 현황 이용 | 제2종근린생활시설(사무소) / 주택으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 이종화 (2020.03.24. 강제경매 매각으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림동새마을금고 / 193,600,360원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.24. 대림동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2020.03.24. 대림동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년과 2025년에 등기됐던 다른 압류들은 이미 해제·말소됐습니다. 신청채권자의 청구액 193,600,360원은 근저당 채권최고액 228,000,000원 이내입니다.
임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승우 | 미상 | 2025.09.09 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2026.02.02 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
남성아트빌의 제시된 실거래는 3건입니다. 다만 대상 면적은 49.34㎡인 반면 거래 면적은 25.28㎡·35.85㎡·25.63㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 금액 비교는 참고 수준으로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.28㎡ | 7층 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 35.85㎡ | 6층 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 25.63㎡ | 8층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 214,400,000원입니다. 이는 최근 평균 235,000,000원의 91.2%로 평균보다는 20,600,000원 낮습니다. 반면 최신 거래 200,000,000원과 비교하면 107.2%로 14,400,000원 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 +2.2%지만, 거래 표본과 대상 면적이 일치하지 않아 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 근저당 · 대림동새마을금고 | 228,000,000원 | 210,598,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,801,600원을 제외한 210,598,400원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 17,401,600원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 17,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 59,681,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 137,216,000원 | 134,494,976원 | 93,505,024원 | 0원 |
현재 회차에서는 대림동새마을금고의 신청 청구액 193,600,360원을 충족하는 수준으로 추정됩니다. 2회 유찰 시 예상배당액은 168,318,720원으로 청구액보다 낮아집니다. 그러나 근저당권자의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으므로, 어느 회차에서도 실질취득액은 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 2017.01.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 3층이며, 개별난방·승강기·소방·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 가로장방형 평지로, 서측 가로공원로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·공항 중요시설물보호지구·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,903,000원이며 토지면적은 158.0㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 건물이고 공부상 사무소와 현황 주택 이용이 달라, 일반적인 주거용 다세대와 동일한 수요층을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현황 주택 이용의 적법성과 용도 관련 절차를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 대출·세금 조건 확인. 주거용 다세대와 사무소는 금융기관 심사와 세금 적용이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 해당 호수의 실제 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 점유자 원본 대조. 강승우의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 비교시세 재조사. 제시된 거래는 전용 25.28㎡·35.85㎡·25.63㎡로 대상 49.34㎡와 다릅니다. 유사 면적과 동일한 공부상 용도의 거래를 별도로 확보해야 합니다.
- 최신 거래보다 높은 가격. 현재 실질취득액 214,400,000원은 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 명도 계획. 후순위 점유자라 인수는 없지만 실제 점유가 확인되므로 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 압류 말소 여부와 별개로 당해세, 체납 관리비, 공용부분 부담을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 여부. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 매수인과 이용 목적에 따른 적용 여부를 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 용도와 가격은 보류”
이 물건은 선순위 대항력 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당권자의 미배당이 발생하더라도 낙찰자가 떠안지 않으므로 권리 구조는 안전한 편입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)인데 현황은 주택이고, 실거래 표본은 대상 49.34㎡보다 작은 면적입니다. 현재 실질취득액 2.144억은 최근 평균 2.35억보다는 낮지만 최신 거래 2억보다는 높습니다. 따라서 현재 가격이 명백히 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 합격이지만 용도 적법성, 금융 조건, 동일 면적 시세를 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다.