서울동부지방법원 2024타경64380. 강동구 길동 396-11 토지와 철근콘크리트구조 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1·2층 근린생활시설, 3~5층 주택으로 이용되고 있으며, 사용승인일은 2017.01.02입니다. 소유자는 이장용이고, 말소기준권리는 2017.01.16 접수된 우리은행 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.

말소기준과 같은 날 후순위 우리은행 근저당권 3건이 추가됐고, 2021.11.11에는 같은 순위로 이무용과 주식회사엠케이자산관리앤대부의 채권최고액 각 270,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 구조는 분명하지만, 이 물건의 핵심은 다수 점유자의 보증금 미상과 위반건축물입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.01.16 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 우리은행 근저당권 132,000,000원·121,000,000원·360,000,000원과 2021.11.11 설정된 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.17 및 2024.10.16 압류, 2024.06.13 우리은행 가압류 60,773,111원, 2024.11.27 임의경매개시결정도 모두 후순위입니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 6명, 점포 점유 1건

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 인적사항이 확인된 실제 임차인은 6명이며, 이와 별도로 점포 점유 1건이 확인됩니다. 6명은 전입일이 모두 말소기준일보다 늦지만, 보증금과 계약 내용이 확인되지 않아 명도비용·배당관계까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 우열은 미확정

감정가는 2,789,240,500원이고 현재 최저매각가는 1,785,114,000원으로, 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 명세서상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 1,785,114,000원입니다.

다만 이 자료만으로는 길동 일대 다가구주택·근린생활시설 복합건물의 최근 실거래 가격과 임대수익을 비교할 수 없습니다. 따라서 64%라는 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 토지 206.6㎡, 1·2층 근린생활시설, 3~5층 주택, 제시외 건물과 무단증축 부분을 각각 분리해 현장가치와 수익성을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,785,114,000원 가정)

현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 1,573,773,111원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 191,089,749원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 늘어나지만, 배당되지 않은 근저당권·압류·가압류가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

⑤ 제시외 건물·위반건축물 — 가장 큰 물적 리스크

감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물과 무단증축 사실이 별도로 적혀 있습니다. 따라서 현황 면적, 건축물대장, 감정평가서의 제시외 건물 평가내역, 위반건축물 시정 여부를 함께 확인해야 합니다.

위반 부분은 단순 면적 문제가 아니라 임대 가능 면적, 이행강제금, 원상회복, 금융기관 담보평가, 향후 매각성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 가격이 감정가의 64%라는 이유만으로 이 위험을 상쇄했다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 1·2층은 근린생활시설, 3~5층은 주택으로 이용되는 다가구주택·근린생활시설 복합건물입니다.
• 입지. 길동초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있습니다.
• 토지. 대 206.6㎡, 주상용, 평지, 정방형, 세로한면(가)이며 공시지가는 5,655,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 교육환경보호구역 등 제한이 확인됩니다.
• 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 기재돼 있으므로 취득 목적과 허가 절차를 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아닌 다가구주택·근린생활시설 복합건물이고, 다수 점유자와 위반건축물 문제가 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점포 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유 1건의 실제 계약자와 점유 개시일을 확인하세요.
• 임대차계약서 대조. 인적사항이 확인된 임차인 6명의 보증금·차임·확정일자·배당요구 종기 준수 여부를 원본으로 대조하세요.
• 무단증축 현황. 4층 주거 26㎡의 위치와 구조, 시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 강동구 관련 부서에 확인하세요.
• 제시외 건물 평가. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 면적·소유관계·감정 반영액을 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
• 층별 수익 검증. 1·2층 근린생활시설과 3~5층 주택의 실제 임대료·공실·관리비를 호실별로 확인하세요.
• 시세 별도 산정. 감정가 대비 64%만으로 저가 판단하지 말고 토지가치, 건물가치, 임대수익, 위반 부분 비용을 분리해 상한가를 정하세요.
• 명도 범위 확인. 배당요구를 하지 않은 점유자와 점유 부분이 미상인 김세현의 실제 점유 호실을 확인하세요.
• 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 후순위 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “64% 할인보다 현황 확인이 먼저”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액 역시 0원입니다. 등기상 권리구조만 보면 정리 가능한 사건입니다.

그러나 다가구·근린 복합건물에 임차인 6명과 점포 점유 1건이 있고, 보증금 대부분이 확인되지 않았습니다. 특히 점포 점유는 전입일도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 제시외 건물과 4층 주거 26㎡ 무단증축이 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 최저가 1,785,114,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 미확정. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임대차 원본, 점포 점유, 무단증축의 처리비용과 층별 수익을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.