서울남부지방법원 2025타경10730. 강서구 화곡동 까사지오 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 256,000,000원인데 5회 유찰되어 최저매각가는 83,886,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 윤준효는 2020.03.04 전입했고 확정일자는 2020.02.14이며, 보증금은 244,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.01.28 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,909,948원을 먼저 빼고 임차인에게 81,976,052원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 162,023,948원은 매수인 부담입니다. 따라서 83,886,000원짜리 물건처럼 보이지만 실질적으로는 낙찰가와 인수보증금을 함께 봐야 하며, 구조적으로는 약 244,000,000원의 보증금 수준이 가격 판단의 기준이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력이 핵심

등기상 말소기준은 2021.01.28 강서구 압류입니다. 이후 국세, 국민건강보험공단, 관악구, 부천시, 서울특별시강서구, 도봉구 등의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 윤준효의 전입일은 2020.03.04로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.12.18에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 이미 말소기준 전에 형성되어 있습니다.

② 가격 비교 — 최저가 31.9%가 아니라 실질취득 약 2.44억으로 봐야 한다

까사지오의 실거래는 총 5건이며 전체 평균은 267,000,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 거래는 1건으로 263,000,000원이고 최신 2026.09 거래 역시 263,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -1.9% 흐름을 보입니다.

최저매각가 83,886,000원만 최근 시세와 나누면 31.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 보증금 인수를 합치면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나고, 실질취득은 보증금 약 244,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 기준은 최근 거래 263,000,000원보다는 낮지만, ‘8,388만원에 사는 물건’은 아닙니다.

③ 유찰이 더 돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다

낙찰가가 83,886,000원에서 67,108,800원, 53,687,040원으로 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 감소하고, 그만큼 매수인 인수액이 162,023,948원 → 178,499,158원 → 191,679,327원으로 증가합니다. 바로 이 때문에 대항력 있는 고액 보증금 사건은 유찰 횟수만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,886,000원 가정)

현재 예상배당에서 임차보증금 부족분 162,023,948원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 7건 존재하며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2019.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물로 도시가스 개별난방, 승강기, 옥외소화전 등이 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,552,000원/㎡, 토지면적 156.0㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
• 거래. 까사지오 18세대이며 확인된 실거래 5건의 전체 평균은 267,000,000원, 최신 거래는 263,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 83,886,000원에만 초점을 두지 말고 보증금 미배당 인수까지 포함해 판단해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 현재 예상 인수액은 162,023,948원이며, 유찰이 더 진행되면 인수액이 증가합니다.
• 임대차 실체 확인. 윤준효가 임차권자이면서 경매신청채권자로도 등장하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 실제 얼마인지 확인해야 임차인 미배당 및 최종 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 267,000,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 263,000,000원을 우선하고, -1.9%의 최근 흐름을 함께 반영해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 교부청구, 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “83,886,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 5회 유찰되어 감정가 256,000,000원이 83,886,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 244,000,000원이고, 현재 배당에서 부족한 162,023,948원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 약 244,000,000원 수준으로 판단하는 것이 핵심입니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 263,000,000원이라 실질취득 기준으로는 그보다 낮지만, 최근 흐름은 -1.9%이고 표본도 1건입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나는 관계, 국세·지방세 압류 7건에 따른 배당 변동 가능성까지 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금 인수와 세금 우선배당을 정확히 확정하는 것입니다.