서울남부지방법원 2025타경10730. 강서구 화곡동 까사지오 3층 301호로, 감정평가상 방 2개·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 절반 수준으로 내려간 최저가가 아니라, 말소기준 압류보다 먼저 전입과 점유를 갖춘 임차인 윤준효의 244,000,000원 보증금입니다.
임차인은 2020.02.13 임대차계약을 체결하고 2020.02.14 확정일자, 2020.03.02 점유 개시, 2020.03.04 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2021.01.28 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 인수합니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지고, 낙찰가와 인수액을 더한 총액은 약 2.46억 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.98㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방 2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 홍기붕 (2020.02.13 매매, 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 131,072,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤준효 / 244,155,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 / 규모 | 2019.10.15 / 18세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 승계
말소기준은 2021.01.28 강서구 압류입니다. 이후의 국세·건강보험료·지방세 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차인 윤준효는 말소기준 전에 전입과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이므로, 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 미회수 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 윤준효 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2020.02.13 확정 2020.02.14 점유 2020.03.02 전입 2020.03.04 배당요구 2023.12.18 | 244,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 현재 추정 인수액 115,563,008원 |
③ 회차별 비용 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 131,072,000원 | 115,563,008원 | 246,635,008원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 104,857,600원 | 141,410,406원 | 246,268,006원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 83,886,080원 | 162,023,869원 | 245,909,949원 |
유찰로 낙찰가가 131,072,000원에서 83,886,080원까지 내려가도 인수액이 115,563,008원에서 162,023,869원으로 증가합니다. 실질취득 총액은 246,635,008원, 246,268,006원, 245,909,949원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 임차보증금과 우선배당액이 가격을 결정하는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
확인된 까사지오 유사 면적 거래는 4건이며 모두 268,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.12, 최근 12개월 평균도 268,000,000원이고 가격 추세는 0.0%로 하락 신호는 나타나지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.93㎡ | 3층 | 268,000,000원 |
| 2024.01 | 29.93㎡ | 3층 | 268,000,000원 |
| 2024.01 | 29.93㎡ | 3층 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 29.93㎡ | 2층 | 268,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 4건 | 268,000,000원 |
현재 최저가 131,072,000원은 최근 거래 평균의 48.9%지만, 이는 인수 보증금을 제외한 숫자입니다. 인수액을 포함한 실질취득 246,635,008원은 최근 거래 평균의 약 92.0%로, 차이는 21,364,992원입니다. 표면상 할인율과 달리 실질적인 가격 여유는 약 8.0%에 그칩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 131,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,635,008원 |
| 1. 임차인 윤준효 보증금 | 244,000,000원 | 128,436,992원 |
| 2. 2022년 강제경매개시결정 · 윤준효 | 244,155,100원 | 0원 |
| 3. 현재 강제경매개시결정 · 윤준효 | 244,155,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차보증금 244,000,000원 중 128,436,992원이 배당되고 115,563,008원이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세 압류의 실제 채권액과 당해세 여부는 반영되지 않았으므로, 세금이 임차인보다 먼저 배당되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2019.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물 내 도시형생활주택 (단지형다세대주택)으로, 총 18세대입니다.
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 기본 위생설비, 승강기와 옥외 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 가로장방형 토지이며 동측 가로공원로78길과 접합니다. 공시지가는 3,552,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 최저가 기준 실질취득은 246,635,008원이며, 다음 회차로 내려가도 총액은 약 2.46억으로 유지됩니다.
- 세금 채권 확인. 7건의 압류에 대해 교부청구액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 임대차 진정성 대조. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 전입·점유 자료와 임차권등기명령 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으나 현재 실제 점유자와 퇴거 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 차이. 본건 전용면적은 27.98㎡이고 확인된 거래는 29.93㎡이므로 면적·내부상태· 점유 조건의 차이를 반영해야 합니다.
- 소규모 환금성. 18세대 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 재매각 기간과 거래비용까지 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22이며, 입찰 전 진행 상태와 변경·연기·취하 여부를 법원 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.31억에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 131,072,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 115,563,008원을 함께 부담하면 실질취득은 246,635,008원입니다. 최근 거래 평균 268,000,000원보다 약 8.0% 낮지만, 세금 압류 7건이 우선배당되면 임차인 배당이 줄어 인수액이 더 커질 수 있습니다.
또한 실제 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고, 임대차계약일과 소유권 매매 원인일도 2020.02.13으로 같습니다. 권리관계의 진정성과 세금 배당 순서를 원본으로 확정하지 않은 상태에서는 표면적인 3회 유찰과 48.9% 최저가를 가격 매력으로 평가하기 어렵습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세에 가깝고, 남은 안전마진은 권리 위험에 비해 얇은 물건입니다.
