서울남부지방법원 2025타경10736. 영등포구 양평동6가 ‘펫앤스테이’ 10층 1001호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임진영이며, 2021.10.02 매매를 원인으로 거래가액 326,518,330원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가격보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다.
임차인 이은혜는 임대차계약일 2021.10.06, 확정일자 2021.10.07, 주민등록·점유개시일 2021.10.25이며 보증금은 296,000,000원입니다. 2023.11.03 주택임차권등기가 설정돼 있고, 강제경매개시결정은 2025.07.17입니다. 따라서 제공된 권리판정상 이 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로28길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔, 내부 확인 불가로 실제 이용상황 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 내 10층 · 사용승인일 2016.07.29 |
| 소유자 | 임진영 · 2021.10.02 매매 · 거래가액 326,518,330원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 76,808,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은혜 / 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2.96억 임차권이 먼저다
핵심은 2023.11.03 등기된 이은혜의 주택임차권입니다. 등기 내용에는 보증금 296,000,000원, 임대차계약일 2021.10.06, 확정일자 2021.10.07, 주민등록일자와 점유개시일 2021.10.25가 명시돼 있습니다. 이후 2025.07.17 이은혜가 강제경매를 신청했고, 2025.09.03 하나카드의 44,307,766원 가압류가 뒤따릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은혜 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 296,000,000원 | 2021.10.25 2021.10.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 220,974,544원 |
이은혜는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 행사하지만, 현재 회차의 매각대금으로 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 그 미배당분이 바로 매수인 인수 위험입니다.
③ 6회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
현재 회차의 최저매각가는 76,808,000원으로 감정가의 26% 수준입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 75,025,456원이고, 남는 보증금 220,974,544원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
7회 유찰 시 매각가는 61,446,400원으로 더 떨어지지만 인수액은 236,059,635원으로 증가합니다. 8회 유찰 시 매각가 49,157,120원, 인수액은 248,127,708원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 76,808,000원 | 75,025,456원 | 220,974,544원 |
| 7회 유찰 시 | 61,446,400원 | 59,940,365원 | 236,059,635원 |
| 8회 유찰 시 | 49,157,120원 | 47,872,292원 | 248,127,708원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,544원 |
| 1. 임차인 이은혜 보증금 | 296,000,000원 | 75,025,456원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은혜 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 44,307,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진되는 구조입니다. 임차보증금 부족분 220,974,544원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔입니다. 내부 확인이 불가해 실제 이용상황은 미상입니다.
- 입지. 선유도역(9호선) 북서측 인근으로 오피스텔, 대단위 아파트단지, 다세대주택, 창고시설과 로변 주상용 건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 선유도역, 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 10층 1001호이며 사용승인일은 2016.07.29입니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역입니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 4~5미터, 남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 76,808,000원이 아니라 대항력 보증금 인수까지 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이은혜로 동일합니다. 제공된 조사에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 언급된 만큼 원인관계를 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격할인으로 오해하지 말 것. 7회·8회 유찰 시에도 매각가 하락과 함께 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이나 내부 확인이 불가해 실제 이용상황은 미상입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “7,680만원짜리 물건”이 아니라 “2.96억 임차권이 붙은 물건”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 6회 유찰 후 최저가 76,808,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 296,000,000원입니다. 현재 회차에서는 그중 75,025,456원만 배당되고 220,974,544원이 매수인 인수로 남습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 함께 커지기 때문에 실질취득 부담은 보증금 약 296,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 293,000,000원짜리를 76,808,000원에 사는 경매”로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차권의 승계 부담을 먼저 계산해야 하는 인수형 경매입니다. 여기에 6회 유찰, 실제 이용상황 미상까지 겹쳐 있으므로 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
