2,315,325,000원
서울동부지방법원 2025타경333. 서울 성동구 옥수동 362-5에 있는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 근린생활시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 2003.02.13 사용승인을 받았고, 현황상 1층 ‘옥토집’, 2층 ‘뮤엠영어’, 3층 ‘OH! LAB’ 등 상업용으로 이용 중입니다. 토지는 116.0㎡로, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2021.07.21 설정된 하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 하나은행 추가 근저당, 캔버스대부 근저당, 신용보증기금·오릭스캐피탈코리아 가압류, 한훈식 근저당과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이은진은 2015.06.15, 송주영은 2021.01.27 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 두 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 배당으로 보증금을 회수하지 못한 채 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 옥수동 362-5 위너스빌딩 도로명: 서울특별시 성동구 한림말3길 12 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 근린생활시설 · 사용승인 2003.02.13 · 현황 상업용 |
| 토지 | 대 116.0㎡ · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사위너스앤파트너스 (2021.07.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,894,155,800원 / 2,315,325,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,783,765,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 선순위 임차보증금 승계
말소기준권리는 2021.07.21 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 담보권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부상 후순위 권리를 별도로 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 대항력 임차인은 등기부 순위와 별도로 봐야 합니다. 이은진·송주영의 전입일은 말소기준일보다 빠르고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 3명)
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 2층 2015.06.15 | 20,000,000원 700,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 |
| 송주영 | 3층 301호 2021.01.27 | 30,000,000원 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 |
| 유달회 | 1층 2024.05.16 | 30,000,000원 2,690,000원 | 대항력 無 | 미상 | 0원 |
송주영은 2025.08.06, 유달회는 2025.09.01 배당요구를 접수했습니다. 송주영은 배당요구 여부와 별개로 우선변제권이 없어 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유달회는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당안의 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인보다 실질취득액이 우선
1회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 80%인 2,315,325,000원입니다. 그러나 매수인 인수액을 반영하면 실질취득은 2,365,325,000원으로, 감정가의 약 81.7%입니다. 대항력 임차보증금 합계가 각 회차 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈 때마다 실질취득액도 함께 내려갑니다. 보증금 규모로 총취득액이 고정되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 2,315,325,000원 | 50,000,000원 | 2,365,325,000원 | 460,180,138원 | 만족 |
| 2회 유찰 시 64% | 1,852,260,000원 | 50,000,000원 | 1,902,260,000원 | 918,614,488원 | 만족 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 1,481,808,000원 | 50,000,000원 | 1,531,808,000원 | 1,285,361,968원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 2,315,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,553,250원 |
| 인수. 임차인 이은진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수. 임차인 송주영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 하나은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 129,771,750원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 캔버스대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 31,951,888원 | 0원 |
| 7. 을구 15번 근저당 · 한훈식 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 하나은행의 두 근저당에 매각대금이 모두 배분되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 총액 2,749,951,888원 중 2,289,771,750원이 배당되어 미배당은 460,180,138원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 부담합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정초등학교 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·상가주택·학교 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장·지하철역이 다수 있어 교통 이용상황은 양호합니다.
- 현황 이용. 1층 ‘옥토집’, 2층 ‘뮤엠영어’, 3층 ‘OH! LAB’ 등 상업용으로 이용 중입니다. 4층과 5층은 공부상 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 근린생활시설로, 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어, 창호는 강화유리 및 샷시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 옥외주차장, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 116.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 6,688,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 층별 임차와 상업용 이용이 결합된 근린시설이므로, 표준화된 공동주택보다 임대수익·공실·용도별 매수수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 2,315,325,000원에 임차보증금 인수 50,000,000원을 더한 2,365,325,000원을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 대항력 임차인 확인. 이은진·송주영의 실제 점유, 임대차계약 원본, 보증금 지급자료, 전입 유지 여부와 명도 조건을 재확인해야 합니다.
- 유달회 배당관계. 유달회는 대항력은 없지만 배당요구를 했습니다. 확정일자와 최우선변제 적용 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 4·5층 현황 확인. 감정평가에서 4층과 5층은 공부상 이용상황을 상정했습니다. 실제 사용, 점유자, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·이용상태 및 매각 포함 범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 토지 규제. 교육환경보호구역·절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제가 실제 이용·증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 및 우선채권. 국의 압류가 있고 배당안에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 근린시설 매매사례와 층별 임대료·공실률을 이용해 실질취득액을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “소멸하는 권리”와 “남는 보증금”을 구분하라
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 담보권과 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 대항력 임차인 이은진·송주영의 보증금 합계 50,000,000원은 배당으로 해결되지 않고 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실제 판단 금액은 최저가 2,315,325,000원이 아니라 2,365,325,000원입니다.
1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건은 층별 임차인이 있는 5층 근린생활시설이고, 4·5층은 공부상 이용상태를 전제로 평가됐으며, 제시외 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금은 승계되고, 가격은 실질취득액과 임대수익으로 다시 검증해야 하는 물건입니다.
