서울남부지방법원 2025타경11430. 영등포구 문래동6가 에이스하이테크시티2 지식산업센터 10층 1007호입니다. 등기상 말소기준은 2020.12.04. 주식회사하나은행 근저당권 856,800,000원이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권 432,000,000원과 주식회사강산퍼스트 근저당권 180,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
점유자는 (주)메드파크로, 보증금 42,000,000원·월차임 4,200,000원입니다. 전입신고일 2023.06.12.은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 보증금도 매수인이 인수하지 않습니다. 그러나 1007호 단독 사용이 아니라 인접 1008호·1009호·1010호와 벽체를 제거한 상태로 일괄 사용 중이어서, 실제 입찰 판단에서는 명도 범위와 경계벽 복원 상태를 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동6가 24-1 에이스하이테크시티2 지식산업센터 제10층 제1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터) · 1007호·1008호가 1009호·1010호와 벽체 없이 (주)메드파크에서 일괄 사용 |
| 소유자 | 엄윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 602,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행의 양수인 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사 / 386,432,286원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.04. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 856,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2014년 설정됐던 우리은행 근저당권 804,000,000원과 다솜물산 근저당권 300,000,000원은 2020.12.04. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권 856,800,000원이 말소기준권리가 되며, 이후 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다
| 점유자 | 점유 범위 | 전입신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)메드파크 | 전부 · 1007호~1010호 통합사용 탐문 | 2023.06.12. | 42,000,000원 / 4,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 (주)메드파크가 직접 점유하는 구조입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 42,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 우선변제 여부와 배당요구 여부는 미상이나, 이는 대항력 없는 임차인의 미회수 보증금을 낙찰자가 승계한다는 의미는 아닙니다.
③ 가격·배당 분석 — 80% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
1회 유찰되어 최저매각가는 감정가 753,000,000원의 80%인 602,400,000원입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 602,400,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 하락했으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 특히 지식산업센터 1007호의 개별 이용 상태와 4개 호실 통합사용 조건이 가격에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
예상배당표 (매각가 602,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,424,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 856,800,000원 | 593,976,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사강산퍼스트 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 담보권 채권 미배당 | 1,468,800,000원 | 874,824,000원 |
집행비용 8,424,000원을 제외한 593,976,000원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물리현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영문초등학교 남서측에 위치하며, 주위에는 지식산업센터·업무시설·아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 엘리베이터·시스템 냉난방·소화전·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 사다리형 평지로 지식산업센터 부지로 이용 중이며, 동·서·남·북측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지 지목은 공장용지, 공시지가는 4,914,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 개별 호실과 달리 현장에서는 네 호실이 벽체 없이 사용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1007호 경계 확인. 건축물현황도와 현장을 대조해 1007호의 정확한 전유 경계, 출입구, 창호와 설비 위치를 확인하세요.
- 벽체 복원 확인. 제거된 경계벽의 위치와 복원 가능 상태를 확인하고, 1008호·1009호·1010호와의 설비·배관·냉난방 분리 여부도 점검하세요.
- 점유 인도 계획. 대항력은 없지만 (주)메드파크가 전부를 사용 중이므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금 42,000,000원·월차임 4,200,000원의 계약 범위가 1007호 단독인지 통합 사용 전체인지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 80%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 거래 및 임대 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주요 근저당권은 1008호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 목록과 배당 관계를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물현황도를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020.12.04. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 대항력 없는 임차인은 매각으로 정리되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액 874,824,000원도 낙찰자 부담이 아닙니다.
그러나 실제 판단의 핵심은 권리보다 현장입니다. 1007호가 1008호·1009호·1010호와 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 단독 호실로 인도받는 과정과 벽체 복원 상태를 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 최저가 602,400,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 합격, 명도·복원과 가격 검증은 보류. 이 사건은 ‘권리가 깨끗하다’는 사실보다 ‘1007호를 독립된 상태로 어떻게 인도받을 것인가’가 입찰 성패를 가릅니다.
